L’Agenzia delle Entrate ha precisato che le agevolazioni fiscali previste per il compendio unico possono essere riconosciute soltanto quando l’operazione comporta il trasferimento della proprietà o di un diritto reale già esistente. Restano invece esclusi gli atti che determinano esclusivamente la costituzione di un nuovo diritto reale, come nel caso dell’usufrutto costituito mediante donazione.
Il chiarimento è contenuto nella risposta a interpello n. 130 del 25 giugno 2026, con la quale l’Amministrazione finanziaria ribadisce che, in assenza di un effettivo trasferimento tra due soggetti, non è possibile beneficiare dell’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale e di bollo prevista dalla disciplina del compendio unico.
Il caso esaminato dall’Agenzia delle Entrate
L’istanza riguarda una proprietaria di un fondo rustico con fabbricati destinati all’attività agricola, che intende donare al figlio il solo diritto di usufrutto sul terreno, mantenendo la nuda proprietà.
Il figlio è un Imprenditore Agricolo Professionale (IAP) e si impegna a:
- costituire un compendio unico;
- mantenere il vincolo di indivisibilità per almeno dieci anni;
- coltivare e condurre direttamente il fondo per lo stesso periodo.
Il dubbio nasce dall’espressione utilizzata dalla normativa, che parla di “trasferimento a qualsiasi titolo” dei terreni agricoli senza specificare se tale formula comprenda anche la costituzione del diritto di usufrutto.
Cos’è il compendio unico
Il compendio unico è uno strumento introdotto dal Dlgs n. 228/2001 con l’obiettivo di favorire aziende agricole economicamente sostenibili ed evitare il frazionamento dei terreni.
Per poter usufruire delle relative agevolazioni fiscali è necessario che:
- il terreno raggiunga la superficie minima prevista dalla normativa regionale;
- il beneficiario sia un coltivatore diretto oppure un Imprenditore Agricolo Professionale (IAP);
- venga assunto l’impegno a coltivare o condurre direttamente il fondo per almeno 10 anni;
- il compendio rimanga indivisibile per il medesimo periodo.
In presenza di tali requisiti, la legge prevede l’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, di bollo e da altri tributi collegati al trasferimento.
La distinzione tra trasferimento e costituzione di un diritto reale
Nel proprio parere, l’Agenzia richiama la disciplina civilistica dell’usufrutto e la consolidata giurisprudenza della Corte di Cassazione.
Secondo tale orientamento occorre distinguere tra:
- atti traslativi, che comportano il passaggio della proprietà o di un diritto reale già esistente da un soggetto a un altro;
- atti costitutivi, che danno invece origine a un nuovo diritto reale senza trasferire un diritto preesistente.
Questa differenza assume un ruolo decisivo sotto il profilo tributario.
Nel caso analizzato, infatti, il figlio non riceve un diritto reale già esistente, ma acquisisce un usufrutto che nasce direttamente con l’atto di donazione. Di conseguenza, non si realizza il “trasferimento” richiesto dalla normativa sulle agevolazioni del compendio unico.
Il richiamo alla giurisprudenza
L’Agenzia fonda la propria interpretazione anche sui precedenti della Corte di Cassazione e sui chiarimenti già forniti in passato.
In particolare vengono richiamati:
- la sentenza n. 16495/2003;
- le ordinanze n. 3461/2021 e n. 27293/2024;
- la Risoluzione n. 23/2025 dell’Agenzia delle Entrate;
- la Circolare n. 18/E del 2013, che definisce i requisiti del compendio unico.
Da tali pronunce emerge un principio consolidato: il termine “trasferimento” utilizzato dal legislatore riguarda esclusivamente il passaggio della proprietà o della titolarità di un diritto reale immobiliare già esistente e non può essere esteso agli atti che si limitano a costituire un nuovo diritto.
La risposta dell’Agenzia delle Entrate
Applicando tali principi al caso concreto, l’Amministrazione conclude che la donazione dell’usufrutto non integra il presupposto oggettivo richiesto dalla disciplina agevolativa.
L’operazione, infatti, determina soltanto la nascita di un nuovo diritto reale in favore del donatario e non il trasferimento di un diritto già esistente.
Per questo motivo non spettano le agevolazioni fiscali previste per il compendio unico e risultano dovute:
- l’imposta di registro;
- l’imposta ipotecaria;
- l’imposta catastale;
- l’imposta di bollo.
Perché questo chiarimento è importante
La risposta n. 130/2026 fornisce un’importante indicazione pratica per professionisti, notai e operatori del settore agricolo.
Il possesso dei requisiti soggettivi, come la qualifica di Imprenditore Agricolo Professionale, e l’impegno a coltivare il fondo per dieci anni non sono sufficienti per accedere alle agevolazioni.
È indispensabile che l’atto giuridico realizzi un vero trasferimento della proprietà o di un diritto reale già esistente. Quando, invece, viene semplicemente costituito un nuovo diritto, come nel caso dell’usufrutto originario, il regime fiscale agevolato non può trovare applicazione.
Pianificazione delle operazioni immobiliari in ambito agricolo
Il documento dell’Agenzia delle Entrate conferma un principio destinato ad avere un impatto concreto nella pianificazione delle operazioni immobiliari in ambito agricolo: la natura dell’atto è determinante ai fini dell’accesso ai benefici fiscali del compendio unico.
Pertanto, chi intende beneficiare delle agevolazioni dovrà verificare attentamente che l’operazione comporti un effettivo trasferimento di proprietà o di un diritto reale già esistente, evitando di fare affidamento su atti che si limitano alla costituzione di nuovi diritti reali, i quali restano esclusi dal regime di favore.