Il credito d’imposta Zes Unica può essere riconosciuto anche per un investimento realizzato tramite contratto di leasing stipulato prima dell’invio della comunicazione preventiva. È questa la conclusione dell’Agenzia delle entrate contenuta nella risposta n. 169 del 3 settembre 2026, che chiarisce un aspetto importante relativo agli investimenti effettuati nel 2026.
La circostanza che il contratto di leasing e la consegna del bene siano anteriori alla comunicazione richiesta per accedere all’agevolazione, infatti, non fa venir meno il beneficio, purché siano rispettate le altre condizioni previste dalla normativa.
Zes Unica, il caso esaminato dall’Agenzia delle entrate
La questione è stata sottoposta all’Amministrazione finanziaria da una società operante nel settore dell’edilizia privata e pubblica, con una struttura produttiva situata in un Comune compreso nella Zona economica speciale per il Mezzogiorno – Zes Unica.
L’impresa aveva acquisito, nel febbraio 2026, un nuovo bene strumentale attraverso un contratto di leasing, destinandolo alla propria attività produttiva. Il bene possedeva le caratteristiche necessarie per rientrare tra gli investimenti potenzialmente agevolabili.
Il problema nasceva dal fatto che sia la sottoscrizione del contratto sia la consegna del bene erano avvenute prima della comunicazione preventiva prevista per il credito d’imposta relativo agli investimenti del 2026.
Da qui il dubbio: il rispetto del cosiddetto principio di incentivazione, previsto dalla normativa europea sugli aiuti di Stato, poteva essere compromesso dalla realizzazione dell’investimento prima della comunicazione?
La risposta dell’Agenzia è positiva per la contribuente: l’investimento può beneficiare del credito d’imposta Zes Unica.
Quando un investimento rispetta il principio di incentivazione
Uno degli aspetti centrali affrontati nella risposta riguarda il principio di incentivazione, previsto dall’articolo 6 del Regolamento Ue n. 651/2014 (Gber).
La normativa europea stabilisce che un progetto agevolato non deve essere stato avviato prima dell’entrata in vigore del regime di aiuto. Per determinare quando l’investimento può considerarsi iniziato, occorre fare riferimento alla definizione di “avvio dei lavori” contenuta nel regolamento.
In particolare, assume rilievo il momento in cui viene assunto il primo impegno giuridicamente vincolante per l’ordine dei beni oppure un altro impegno che renda l’investimento irreversibile.
Questo criterio è particolarmente importante nel caso degli investimenti effettuati attraverso il leasing, perché il momento di realizzazione dell’investimento viene collegato alla messa a disposizione del bene al soggetto utilizzatore.
Il leasing può precedere la comunicazione preventiva
Nel caso analizzato dall’Agenzia, il contratto di leasing era stato sottoscritto nel febbraio 2026 e il bene era stato consegnato nello stesso periodo.
La comunicazione preventiva, invece, doveva essere presentata secondo le modalità stabilite per gli investimenti 2026. La società temeva quindi che la conclusione del contratto prima della comunicazione potesse escludere automaticamente l’agevolazione.
L’Agenzia delle entrate chiarisce che non è la comunicazione preventiva a determinare l’avvio del progetto ai fini del principio di incentivazione.
Il parametro da verificare è piuttosto la data di entrata in vigore del regime agevolativo rispetto all’effettivo avvio del progetto di investimento.
Nel caso concreto, il credito d’imposta Zes Unica era stato prorogato senza soluzione di continuità e la disciplina relativa al periodo 2026-2028 risultava già vigente quando la società aveva sottoscritto il contratto di leasing.
Di conseguenza, l’investimento non poteva essere considerato iniziato prima dell’introduzione della misura agevolativa.
Il credito d’imposta Zes Unica per il triennio 2026-2028
Il credito d’imposta per gli investimenti nella Zes Unica è stato introdotto dall’articolo 16 del decreto-legge n. 124/2023 e successivamente prorogato attraverso gli interventi normativi degli anni successivi.
La legge di bilancio 2026 ha esteso l’agevolazione agli investimenti realizzati nel periodo 2026-2028, confermando il sostegno fiscale destinato alle imprese che effettuano nuovi investimenti nei territori interessati dalla Zes Unica.
Le modalità operative per il 2026 sono state definite dall’Agenzia delle entrate con il provvedimento del 30 gennaio 2026, che ha previsto un sistema articolato in una comunicazione preventiva e in una successiva comunicazione integrativa.
La prima comunicazione deve contenere le informazioni relative sia alle spese già sostenute dal 1° gennaio 2026, sia agli investimenti programmati entro la fine dello stesso anno. Successivamente, il contribuente deve trasmettere la comunicazione integrativa secondo le finestre temporali stabilite dall’Amministrazione finanziaria.
Perché la data della comunicazione non è decisiva
Il chiarimento fornito dall’Agenzia è particolarmente rilevante perché distingue due elementi che possono sembrare collegati, ma che hanno funzioni differenti.
Da un lato c’è la comunicazione preventiva, che rappresenta un adempimento previsto dalla procedura di accesso al credito d’imposta. Dall’altro c’è il momento di avvio dell’investimento, che deve essere valutato ai fini del rispetto della disciplina europea sugli aiuti di Stato.
La presentazione della comunicazione, quindi, non costituisce il momento dal quale l’impresa può iniziare l’investimento.
Nel caso esaminato, il fatto che il bene fosse stato già consegnato prima della comunicazione non determina automaticamente la perdita del beneficio. Ciò che conta è che il progetto sia stato avviato dopo l’entrata in vigore del regime di aiuto applicabile.
La conclusione dell’Agenzia delle entrate
Alla luce delle verifiche effettuate, l’Agenzia delle entrate riconosce la possibilità per la società di usufruire del credito d’imposta Zes Unica per l’investimento effettuato nel 2026 attraverso il leasing.
La sottoscrizione del contratto e la consegna del bene avvenute prima della comunicazione preventiva non rappresentano, nel caso concreto, un ostacolo all’agevolazione.
Resta comunque necessario che l’investimento rispetti tutti gli ulteriori requisiti previsti dalla disciplina del credito d’imposta, comprese le condizioni relative alla tipologia dei beni, alla localizzazione dell’investimento, alla documentazione e agli altri adempimenti richiesti.
Il chiarimento assume quindi particolare importanza per le imprese che nel 2026 hanno programmato o realizzato investimenti nella Zes Unica. Attraverso il leasing di beni strumentali: la tempistica della comunicazione preventiva, da sola, non determina l’esclusione dal beneficio quando l’investimento è stato avviato in un momento successivo all’entrata in vigore del regime agevolativo.