L’Agenzia delle Entrate, con la Risoluzione n. 29 del 28 luglio 2026, ha fornito importanti chiarimenti sulle formalità da rispettare per la trascrizione del decreto di esproprio nei registri immobiliari nell’ambito delle procedure di espropriazione per pubblica utilità.

Le indicazioni riguardano soprattutto il momento in cui effettuare la trascrizione e la documentazione da presentare al Conservatore dei Registri Immobiliari, risolvendo alcuni dubbi interpretativi emersi tra le amministrazioni e i soggetti delegati alla realizzazione di opere pubbliche.

Perché è stata pubblicata la risoluzione

I chiarimenti nascono dalle richieste avanzate da diverse autorità esproprianti, in particolare nei procedimenti gestiti da soggetti delegati ai sensi dell’articolo 6 del Dpr n. 327/2001 (Testo Unico sulle Espropriazioni).

L’obiettivo è uniformare le modalità operative nella gestione della pubblicità immobiliare, evitando interpretazioni differenti tra gli uffici territoriali.

Le procedure di esproprio previste dalla normativa

Il Testo Unico distingue due differenti modalità di espropriazione.

Procedura ordinaria

Nella procedura ordinaria il decreto di esproprio viene emanato prima dell’immissione in possesso dell’immobile.

Il trasferimento della proprietà diventa però effettivo soltanto dopo:

• la notifica del decreto ai soggetti interessati;
• l’esecuzione del provvedimento con l’immissione in possesso del bene.

Procedura accelerata

Diversa è la situazione nella procedura d’urgenza prevista dall’articolo 22-bis del Testo Unico.

In questo caso l’amministrazione ottiene preventivamente il possesso dell’immobile mediante un decreto di occupazione d’urgenza, mentre il decreto definitivo di esproprio viene emanato successivamente.

Qual è la funzione della trascrizione del decreto

Uno degli aspetti più importanti evidenziati dalla risoluzione riguarda la natura della trascrizione.

L’Agenzia precisa che essa non serve a rendere opponibile l’acquisto della proprietà ai terzi, poiché l’acquisto deriva direttamente dall’esercizio del potere espropriativo della Pubblica Amministrazione e avviene a titolo originario.

La trascrizione svolge invece una funzione di pubblicità-notizia, informando i terzi dell’avvenuto procedimento espropriativo.

Dal momento della trascrizione, infatti, eventuali diritti riferiti al bene non potranno più essere fatti valere sull’immobile, ma esclusivamente sull’indennità di espropriazione.

Trascrizione del decreto: quando deve essere effettuata?

Uno dei principali dubbi interpretativi riguardava l’espressione “senza indugio”, utilizzata dall’articolo 23 del Testo Unico.

La domanda era se la trascrizione dovesse essere richiesta:

• subito dopo l’emissione del decreto, oppure
• solo dopo la notifica e l’immissione in possesso.

Secondo l’Agenzia delle Entrate, entrambe le modalità sono corrette, purché vengano rispettate le formalità previste dalla normativa.

Prima possibilità: trascrizione immediata con doppia formalità

La prima soluzione consente di procedere immediatamente dopo l’emanazione del decreto.

In questo caso la pubblicità immobiliare si sviluppa in due fasi.

Prima fase

Si procede con la trascrizione del decreto di esproprio, indicando nella nota di trascrizione la condizione sospensiva prevista dall’articolo 23 del Testo Unico, come richiesto dall’articolo 2659 del Codice civile.

Seconda fase

Dopo l’immissione in possesso, viene richiesta l’annotazione del relativo verbale, che completa la pubblicità immobiliare.

Nessun obbligo di allegare le relate di notifica

Un chiarimento particolarmente rilevante riguarda la documentazione da presentare.

L’Agenzia afferma che:

• non è necessario allegare le relate di notificazione del decreto;
• non occorre produrre ulteriori documenti che dimostrino l’avvenuta notifica.

Il Conservatore deve verificare esclusivamente i documenti previsti dalla legge.

Seconda possibilità: un’unica formalità

L’autorità espropriante può anche scegliere di attendere che il decreto sia stato notificato ed eseguito.

In questa ipotesi si procede con un’unica trascrizione.

Alla richiesta devono essere allegati:

• il verbale di immissione in possesso, oppure
• il decreto contenente l’annotazione della data in cui l’immissione è avvenuta.

Poiché la condizione sospensiva si è già verificata, non è necessario indicarla nella nota di trascrizione.

Anche in questo caso resta confermato che non devono essere prodotte le relate di notificazione.

Espropri con occupazione d’urgenza: cosa cambia

La risoluzione dedica un approfondimento anche alla procedura accelerata disciplinata dall’articolo 22-bis del Testo Unico.

Il decreto di occupazione d’urgenza permette all’amministrazione di entrare anticipatamente nel possesso dell’immobile, ma non trasferisce la proprietà.

Per questo motivo:

• non costituisce titolo per la trascrizione nei registri immobiliari;
• non produce effetti reali sui diritti di proprietà.

L’unico titolo valido resta il decreto di esproprio

Ai fini della pubblicità immobiliare, il solo documento idoneo è il decreto definitivo di esproprio, che dovrà riportare:

• gli estremi del decreto di occupazione d’urgenza;
• l’indicazione dell’avvenuta esecuzione.

Non occorre invece allegare separatamente il decreto di occupazione né altra documentazione relativa all’immissione in possesso.

Il ruolo del Conservatore dei Registri Immobiliari

La risoluzione chiarisce anche i limiti del controllo svolto dal Conservatore.

L’ufficio deve verificare esclusivamente la presenza della documentazione richiesta dalla normativa vigente, senza estendere il controllo ad adempimenti non previsti espressamente dalla legge, come ad esempio la produzione delle relate di notifica.

Cosa cambia in pratica

Le nuove indicazioni dell’Agenzia delle Entrate semplificano la gestione delle formalità immobiliari negli espropri per pubblica utilità e confermano alcuni principi operativi fondamentali:

• la trascrizione del decreto può essere effettuata immediatamente dopo la sua emanazione, con successiva annotazione dell’immissione in possesso;
• in alternativa è possibile attendere l’esecuzione del decreto ed effettuare un’unica trascrizione;
• non esiste alcun obbligo di allegare le relate di notificazione;
• nella procedura d’urgenza il decreto di occupazione anticipata non è trascrivibile, mentre l’unico titolo valido rimane il decreto definitivo di esproprio;
• il Conservatore deve limitarsi alla verifica dei documenti espressamente richiesti dalla normativa.

Le precisazioni contenute nella Risoluzione n. 29/2026 contribuiscono così a rendere più uniforme l’applicazione delle regole sulla trascrizione degli espropri per pubblica utilità, offrendo maggiore certezza operativa alle amministrazioni e ai professionisti coinvolti nei procedimenti espropriativi.