Frazionamento e ristrutturazione di un edificio il Superbonus e altre detrazioni

Interventi di frazionamento e ristrutturazione di un edificio: le regole per Superbonus e altre detrazioni

Ancora un quesito in materia di “Superbonus” e di detrazioni fiscali riconosciute per interventi edilizi.

L’istante è proprietario di un edificio composto da una sola unità immobiliare ad uso residenziale sul quale è stato avviato un intervento edilizio di ristrutturazione per il quale è stata presentata la SCIA nel 2019. Il 3 giugno 2020 è stata rilasciata l’Autorizzazione sismica in riferimento a tale immobile e, il 23 giugno 2020, prima dell’inizio dei lavori, è stata presentata l’asseverazione della classificazione sismica della costruzione.

L’intervento di ristrutturazione prevede la creazione di tre unità immobiliari distinte con un ingresso comune. A seguito dei lavori, vi sarà un miglioramento di due classi delle prestazioni antisismiche dell’intero edificio. Per il raggiungimento di tale risultato, verrà, in particolare, demolita e ricostruita interamente una porzione dell’edificio che è risultata instabile strutturalmente, senza variazione di volume. Vi sarà, inoltre, un miglioramento energetico mediante un rifacimento delle facciate e la sostituzione dell’impianto di riscaldamento esistente con tre diversi impianti funzionali ai tre appartamenti che si otterranno dopo i lavori di frazionamento. Verranno, infine, realizzati altri interventi di ristrutturazione e frazionamento dell’edificio.

Il quesito sottoposto dall’istante all’Agenzia delle Entrate riguarda la possibilità di beneficiare, per l’intervento di miglioramento del rischio sismico dell’edificio, del “sismabonus” e, per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, del “Superbonus”. Inoltre, è stato richiesto se l’intervento sull’involucro dell’edificio potrà rientrare tra gli interventi che beneficiano del “bonus facciate” o tra quelli per i quali spetta il cosiddetto “ecobonus” o ancora tra gli interventi ammessi al “Superbonus”. L’istante ha richiesto anche se l’intervento di sostituzione dell’impianto di riscaldamento invernale con i tre diversi impianti rientri tra gli interventi per i quali spetti l’ecobonus o tra quelli ammessi al “Superbonus”. Infine, il quesito ha riguardato la possibilità di scegliere tra le varie agevolazioni fiscali delle quali è possibile avvalersi e di beneficiarne anche per le altre opere edilizie necessarie alla ristrutturazione ed al frazionamento dell’edificio.

L’Agenzia delle Entrate, nella Risposta n. 127 del 24 febbraio 2021, ha ricordato la normativa in materia di “Superbonus”. In riferimento agli interventi prospettati nell’istanza di interpello, ha richiamato la propria Circolare n. 24 dell’agosto del 2020 nella quale è stato precisato che il “Superbonus” spetta per alcuni interventi specifici finalizzati alla riqualificazione energetica e all’adozione di misure antisismiche degli edifici (cosiddetti interventi “trainanti”) e per altri interventi realizzati congiuntamente ai primi (cosiddetti interventi “trainati”) effettuati anche su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze.

Tra gli interventi “trainanti” vi rientrano quelli di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali ed inclinate che interessano l’involucro degli edifici, con un’incidenza superiore al 25 % della superficie disperdente lorda degli edifici stessi. Vi rientrano, inoltre, gli interventi di sostituzione, negli edifici unifamiliari, degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A, a pompa di calore, compresi gli impianti ibridi anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo.

Tra gli interventi “trainati” rientrano gli interventi di efficientamento energetico previsti dall’articolo 14 del Decreto Legge n. 63 del 2013 , nei limiti di detrazione e di spesa stabiliti per ciascun tipo di intervento, come, ad esempio, gli interventi di acquisto e posa in opera di finestre comprensive di infissi.

La maggiore aliquota del “Superbonus” trova applicazione esclusivamente nel caso in cui gli interventi “trainati” siano eseguiti congiuntamente ad uno degli interventi “trainanti” di isolamento termico dell’edificio o di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale e sempre a condizione che assicurino, nel loro complesso, un miglioramento di due classi energetiche o, se non possibile, il conseguimento della classe energetica più elevata ed a condizione che gli interventi siano effettivamente conclusi.

Nella Circolare n. 24 del 2020 è stato anche chiarito che la condizione che gli interventi “trainati” siano effettuati congiuntamente agli interventi “trainanti” si deve considerare come soddisfatta se le date delle spese sostenute per gli interventi “trainati” sono ricomprese nell’intervallo di tempo compreso tra la data di inizio e la data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi “trainanti”. Quindi, ai fini dell’applicazione del “Superbonus”, le spese per gli interventi “trainanti” devono essere sostenute nel periodo di vigenza dell’agevolazione e le spese per gli interventi “trainati” devono essere sostenute nel periodo di vigenza dell’agevolazione e nell’intervallo di tempo compreso tra la data di inizio e la data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi “trainanti”.

Inoltre, l’Agenzia delle Entrate ha ricordato che, sempre nell’ambito degli interventi “trainanti”, il “Superbonus” spetta a fronte del sostenimento delle spese per interventi di messa in sicurezza statica delle parti strutturali di edifici e di riduzione del rischio sismico degli edifici stessi, previsti dal Decreto Legge n. 63 del 2013 nell’ambito del “sismabonus”.

Con riferimento al caso specifico, l’Agenzia delle Entrate ha rilevato, in relazione all’intervento riguardante le parti strutturali dell’edificio di parziale demolizione e ricostruzione senza variazioni di volume dal quale deriva il passaggio a due classi di rischio sismico inferiori, che la SCIA iniziale è stata presentata a settembre del 2019, mentre l’asseverazione è stata trasmessa il 23 giugno 2020, ad integrazione della predetta SCIA, comunque prima dell’inizio dei lavori di ristrutturazione.

L’Agenzia delle Entrate ha anche evidenziato che il Decreto Ministeriale del 2017, con il quale sono state stabilite le linee guida per la classificazione del rischio sismico delle costruzioni e le modalità per l’attestazione dell’efficacia degli interventi effettuati (Decreto in vigore alla data di presentazione della SCIA da parte dell’istante) prevedeva che venisse allegata, ai fini dell’accesso alle detrazioni fiscali, anche l’asseverazione del progettista riguardo alla classe di rischio sismico dell’edificio prima dei lavori e di quella conseguibile dopo l’esecuzione dei lavori. Un’asseverazione tardiva, pertanto, in vigenza di tale regola, non permetterebbe di beneficiare delle detrazioni fiscali.

L’Agenzia delle Entrate ha, altresì, rilevato che, con un Decreto Ministeriale del 9 gennaio 2020, è stato modificato il Decreto del 2017 in modo tale che, attualmente, è previsto che il progetto relativo agli interventi di riduzione del rischio sismico e l’asseverazione debbano essere allegati alla Segnalazione Certificata di Inizio Attività o alla richiesta di permesso di costruire, al momento della presentazione allo sportello unico competente, tempestivamente e comunque prima dell’inizio dei lavori. Si tratta di una disposizione normativa in vigore con riferimento ai titoli abilitativi richiesti dalla data di entrata in vigore del nuovo Decreto Ministeriale e, quindi, dal 16 gennaio 2020.

Pertanto, la conclusione espressa dall’Agenzia delle Entrate è che l’istante, per gli interventi di riduzione di rischio sismico, non può accedere né al sismabonus, né al “Superbonus”, ma può soltanto fruire, nel rispetto di tutte le altre condizioni richieste dalla normativa vigente in materia, della detrazione prevista dall’articolo 16-bis, comma 1, lettera 1) del TUIR, nella misura del 50 % delle spese sostenute per la ristrutturazione, nel limite massimo di spesa di 96.000 Euro, ripartita in 10 quote annuali di pari importo. E’ precisato che il limite di spesa è annuale e riguarda il singolo immobile. In caso di interventi edilizi che comportino la suddivisione in più immobili di un’unica unità immobiliare abitativa, per l’individuazione del limite di spesa devono essere considerate le unità immobiliari censite al Catasto all’inizio dell’intervento edilizio.

Pertanto, nel caso rappresentato dall’istante, ai fini della determinazione dell’importo massimo delle spese ammesse alla detrazione, si dovrà fare riferimento all’unica unità immobiliare censita al Catasto prima dei lavori di frazionamento e ristrutturazione.

Riguardo al “bonus facciate”, l’Agenzia delle Entrate ha evidenziato che gli interventi ammessi a tale agevolazione possono rientrare tra quelli di riqualificazione energetica agevolabili in base a quanto stabilito dal Decreto Legge n. 63 del 2013 o tra gli interventi di recupero edilizio previsti dallo stesso Decreto Legge. Il contribuente, comunque, potrà avvalersi, per le medesime spese, di una sola delle agevolazioni, rispettando gli specifici adempimenti previsti in relazione a tale agevolazione. Le stesse considerazioni valgono per il “Superbonus”.

Inoltre, qualora sull’edificio vengano realizzati interventi riconducibili a diverse agevolazioni fiscali, si potrà fruire delle relative detrazioni a condizione che siano distintamente contabilizzate le spese relative ai diversi interventi e che siano rispettati gli adempimenti specificamente previsti per ciascuna detrazione.

Quindi, l’istante, con riferimento ai lavori sull’involucro dell’edificio, potrà scegliere di quale agevolazione avvalersi.

Anche per tali agevolazioni, nel caso in cui l’intervento comporti la suddivisione in più immobili di un’unica unità immobiliare abitativa, per l’individuazione del limite di spesa ammesso alla detrazione, dovranno essere considerate le unità immobiliari censite in Catasto prima dell’inizio dei lavori e non quelle risultanti a conclusione dei lavori stessi. Pertanto, nel caso specifico esaminato dall’Agenzia delle Entrate, occorrerà fare riferimento all’unità immobiliare esistente prima dell’inizio dei lavori, censita presso il Catasto.

Riguardo all’intervento di sostituzione dell’impianto di riscaldamento invernale con i tre distinti impianti funzionali ai tre appartamenti risultanti dal frazionamento dell’edificio dell’istante, l’Agenzia delle Entrate ha riconosciuto che sono agevolabili gli interventi finalizzati alla trasformazione degli impianti autonomi in impianti di climatizzazione invernale centralizzati con contabilizzazione del calore e gli interventi finalizzati alla trasformazione degli impianti centralizzati per l’applicazione della contabilizzazione del calore, mentre è esclusa l’agevolazione per gli interventi di trasformazione dell’impianto di climatizzazione invernale da centrale ad individuale o autonomo. Si tratta di un principio che vale sia per l’ecobonus, che per il “Superbonus”.

Pertanto, nel caso specifico, le spese sostenute per la sostituzione dell’impianto di riscaldamento non rientrano né tra quelle ammesse all’ecobonus, né tra le spese che possono beneficiare del “Superbonus”.