Nuovi chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate sull’applicazione del Superbonus e, in particolare, sulla possibilità di accedere all’agevolazione da parte del locatario di immobili.
Il quesito è posto da un contribuente che dichiara di essere locatario di un appartamento e di un box pertinenziale di proprietà di una società di gestione immobiliare. Il contribuente istante riferisce di aver eseguito nel corso del 2021 dei lavori edilizi che possono rientrare nell’ambito di applicazione del Superbonus. Può beneficiare di tale agevolazione?
L’Agenzia delle Entrate, nella Risposta n. 288 del 23 maggio 2022, dando per presupposto che gli interventi che l’istante ha realizzato rientrino nell’ambito di applicazione del Superbonus, ha richiamato la normativa in materia con riferimento, in particolare, all’ambito di applicazione soggettivo dell’agevolazione. Sono agevolabili gli interventi effettuati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di un’impresa, arte o professione, su unità immobiliari. E’ prevista, altresì, una limitazione in quanto tali soggetti possono beneficiare del Superbonus per interventi di riqualificazione energetica su un numero massimo di due unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento della detrazione fiscale per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio.
L’Agenzia delle Entrate ha, inoltre, richiamato una Circolare del 2020 nella quale è stato chiarito che l’agevolazione del Superbonus spetta alle persone fisiche, che operano al di fuori dell’esercizio di impresa, arte o professione, che sostengono spese per interventi effettuati su unità immobiliari anche se le detengono in base ad un titolo idoneo, come un contratto di locazione o un contratto di comodato regolarmente registrato, posseduto al momento dell’avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se anteriore rispetto all’avvio dei lavori. Tali soggetti devono, altresì, essere in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario dell’unità immobiliare.
Secondo quanto precisato dall’Agenzia delle Entrate, inoltre, il Superbonus spetta per gli interventi “trainanti” di riqualificazione energetica e per gli interventi “trainati”. Non rileva il tipo di rapporto giuridico che lega l’utilizzatore all’immobile, ma piuttosto che vi sia un utilizzo effettivo dell’immobile oggetto degli interventi per i quali è prevista l’agevolazione. Non rileva, quindi, che l’immobile sia di proprietà di un soggetto escluso dall’agevolazione, come una società, se è detenuto effettivamente da un conduttore o da un comodatario persona fisica che lo utilizza al di fuori dell’esercizio di impresa, arte o professione.
L’immobile oggetto degli interventi deve comunque rientrare nell’ambito di applicazione del Superbonus. Quindi, il conduttore di un immobile di proprietà di una società che sostiene le spese per interventi di riqualificazione energetica con il consenso della proprietaria può beneficiare del Superbonus qualora l’immobile faccia parte di un condominio, mentre sarà escluso dall’agevolazione qualora l’immobile non sia funzionalmente autonomo e non disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno e faccia parte di un edificio interamente di proprietà della società.
Infine, il Superbonus non potrà essere riconosciuto quando le spese per gli interventi edilizi sono sostenute da soci di una società che svolge attività commerciale su immobili di proprietà della società che costituiscono beni relativi all’impresa. Il Superbonus non potrà essere riconosciuto neanche qualora il socio che sostiene le spese sia detentore dell’immobile oggetto degli interventi sulla base di un contratto di locazione o di comodato.
In conclusione, con riferimento al caso descritto nell’istanza di interpello, l’istante potrà accedere all’agevolazione del Superbonus in relazione alle spese sostenute nel 2021 per interventi edili realizzati nella qualità di locatario su immobili ad uso residenziale di proprietà di una società di gestione immobiliare della quale non è né socio, né titolare di cariche sociali. Ciò che rileva è che l’istante locatario dell’immobile possa essere qualificato come persona fisica che agisce al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, arte o professione.
L’istante deve aver sostenuto direttamente le spese per gli interventi agevolabili, deve aver avuto il consenso del proprietario degli immobili all’esecuzione dei lavori e deve detenere gli immobili (che devono essere ad uso residenziale) in base ad un contratto di locazione regolarmente registrato al momento dell’avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente all’avvio dei lavori.