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Ristrutturazione edilizia: se c’è ampliamento, la detrazione spetta per la sola parte esistente

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L’Agenzia delle Entrate ha risposto ad un quesito in materia di detrazione fiscale per recupero edilizio.

L’istante è una società immobiliare che destina gli edifici alla rivendita. Ha acquistato un immobile oggetto di un intervento edilizio: una parte (il 71 % circa) è stata ristrutturata ed una parte (il 29 % circa) è stata oggetto di ampliamento. Il dubbio sottoposto all’esame dell’Agenzia delle Entrate riguarda la possibilità per i futuri acquirenti delle unità immobiliari che costituiscono l’edificio di beneficiare della detrazione fiscale prevista per l’acquisto di immobili ristrutturati.

Ricordiamo, infatti, che il Testo Unico delle Imposte sui Redditi prevede (articolo 16-bis, comma 3) che, nel caso di interventi di ristrutturazione edilizia riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che provvedono entro 18 mesi dalla fine dei lavori alla successiva alienazione dell’edificio, al successivo acquirente delle singole unità immobiliari è riconosciuta la detrazione Irpef per gli interventi di recupero edilizio.

L’Agenzia delle Entrate, nella Risposta n. 150 del 21 maggio 2019, ha chiarito che la detrazione fiscale è applicabile anche in caso di interventi di ristrutturazione edilizia rivolti a trasformare gli edifici mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un edificio in tutto o in parte diverso dal precedente.

Nell’ambito della ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche gli interventi consistenti nella demolizione e ricostruzione purché con la stessa volumetria dell’edificio preesistente.

La qualificazione delle opere edilizie spetta al Comune o ad altro ente territoriale competente. La condizione di rispetto della volumetria precedente deve essere asserita da professionisti abilitati in occasione della presentazione del progetto allo Sportello Unico per l’Edilizia.

L’Agenzia delle Entrate ha precisato che per poter beneficiare delle agevolazioni fiscali in questione è necessario che dal titolo amministrativo di autorizzazione dei lavori risulti che l’opera consiste in un intervento di conservazione del patrimonio edilizio esistente e non in un intervento di nuova costruzione. Perciò la volumetria dell’edificio sottoposto agli interventi di ristrutturazione deve rimanere identica a quella preesistente ai lavori.

Qualora la ristrutturazione edilizia preveda un intervento di demolizione e ricostruzione, la detrazione fiscale può trovare applicazione soltanto quando vi sia una fedele ricostruzione, nel rispetto della volumetria dell’edificio preesistente. Quindi, qualora vi sia demolizione e ricostruzione con ampliamento della volumetria preesistente, la detrazione non spetta perché si considera l’intervento come una “nuova costruzione”.

Qualora, poi, non vi sia demolizione dell’edificio esistente, ma vi sia un ampliamento dello stesso, la detrazione per i futuri acquirenti dell’edificio spetta esclusivamente per le spese riferibili alla parte già esistente. Le spese per l’ampliamento non possono beneficiare della detrazione in quanto si riferiscono ad una “nuova costruzione”.

In conclusione, la detrazione fiscale potrà essere riconosciuta solo per le spese riferibili alla parte dell’edificio esistente. Bisogna distinguere le due tipologie di intervento, quello di ristrutturazione e quello di ampliamento, anche in termini di fatturazione. Altrimenti, occorre avere un’apposita attestazione che indichi gli importi riferibili a ciascuna tipologia di intervento, rilasciata dall’impresa che ha effettuato la ristrutturazione, che tenga conto di criteri oggettivi.