Superbonus 110% per lavori in condominio e limiti di spesa

Superbonus al 110 % per lavori in condominio: chiarimenti sui limiti di spesa

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L’Agenzia delle Entrate ha fornito diversi chiarimenti in merito al “Superbonus” del 110 % previsto dal Decreto “Rilancio” per gli interventi sulle parti comuni degli edifici in condominio e sulle singole unità immobiliari, con particolare riferimento ai limiti di spesa. Lo ha fatto nella Risoluzione n. 60 del 28 settembre 2020 in risposta ad un interpello.

L’istante ha rappresentato di essere residente in un condominio composto da quattro unità immobiliari. I condomini, mancando un amministratore, intendono incaricare un ufficio tecnico affinché sia programmato un piano di interventi da effettuare sulle parti comuni dell’edificio per migliorarne l’efficienza energetica e ridurre il rischio sismico. Gli interventi rientrerebbero nell’ambito di applicazione del bonus introdotto dal Decreto “Rilancio”.

Riguardo agli interventi da porre in essere, l’istante ha precisato che si tratterebbe di:

  • posa in opera di un cappotto termico sull’involucro dell’edificio e sostituzione delle finestre e dei portoni esterni con nuovi ad alta efficienza termica, oltre a sostituzione delle soglie delle finestre e riposizionamento sulla facciata delle cerniere e della ferramenta delle persiane al fine di compensare lo spessore del cappotto termico;
  • installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda, di pannelli fotovoltaici per la produzione di energia elettrica e di sistemi di accumulo integrati e di infrastrutture di ricarica dei veicoli elettrici;
  • sostituzione degli impianti autonomi di climatizzazione delle singole unità immobiliari;
  • restauro della facciata con sostituzione di grondaie e pluviali e sostituzione di parapetti e persiane;
  • riduzione del rischio sismico e recupero del patrimonio edilizio.

Il quesito posto dall’istante riguarda la possibilità di beneficiare della detrazione fiscale del 110 % delle spese in programma per questi interventi e la possibilità di cedere il credito d’imposta corrispondente a tale detrazione. Sono richiesti chiarimenti, in particolare, riguardo ai limiti di spesa entro i quali è ammesso il beneficio fiscale.

L’Agenzia delle Entrate ha ricordato che il Decreto “Rilancio” entrato in vigore nel mese di maggio ha introdotto nuove regole riguardo alla possibilità di beneficiare di una detrazione fiscale per le spese sostenute tra il 1° luglio 2020 ed il 31 dicembre 2021 per specifici interventi di miglioramento dell’efficienza energetica e di consolidamento statico e riduzione del rischio sismico degli edifici. L’agevolazione fiscale in questione è anche comunemente detta “Superbonus”. Si tratta di una detrazione della misura del 110 % delle spese sostenute che viene ripartita in cinque quote annuali di pari importo.

Queste nuove regole si affiancano a quelle vigenti riguardanti le detrazioni per interventi di riqualificazione energetica degli edifici (cosiddetto “ecobonus”) e per interventi di recupero edilizio, compresi quelli per la riduzione del rischio sismico (cosiddetto “sismabonus”), e per gli interventi di restauro delle facciate esterne degli edifici (il cosiddetto “bonus facciate” introdotto con la Legge di Bilancio per il 2020).

Per quanto riguarda i limiti di spesa ammessi al “Superbonus”, l’Agenzia delle Entrate ha evidenziato che se gli interventi di isolamento termico sono realizzati su superfici di edifici in condominio la detrazione deve essere calcolata su un ammontare complessivo delle spese variabile a seconda del numero delle unità immobiliari che costituiscono l’edificio. In particolare, se l’edificio è composto da un numero di unità immobiliari compreso tra due e otto, il limite massimo di spesa ammesso è di 40.000 Euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio. Quindi, nel caso specifico, dal momento che l’edificio è composto da quattro unità immobiliari, il limite di spesa sarà di 160.000 Euro.

Riguardo agli interventi antisismici, la detrazione già spettante come “sismabonus” è elevata al 110 % in caso di spese sostenute nel periodo compreso tra il 1° luglio 2020 ed il 31 dicembre 2021 e deve essere calcolata su un ammontare massimo di spesa di 96.000 Euro per unità immobiliare per ciascun anno. Nel caso di interventi che determinino la riduzione di una o due classi di rischio sismico e che siano realizzati sulle parti comuni degli edifici, la detrazione fiscale si applica su un ammontare delle spese non superiore a 96.000 Euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio. Quindi, nel caso sottoposto all’esame dell’Agenzia delle Entrate, il limite di spesa per gli interventi di riduzione del rischio sismico sarà di 384.000 Euro.

Nel caso di interventi realizzati su parti comuni degli edifici per i quali il limite di spesa debba essere calcolato in funzione del numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, il limite di spesa calcolato riguarda l’intero edificio e non le singole unità immobiliari che costituiscono l’edificio. Ciascun condomino, quindi, potrà calcolare la detrazione in funzione della spesa a lui imputata, anche in misura superiore al limite di spesa commisurato alla singola unità immobiliare. Nel caso specifico, ad esempio, ciascun condomino potrà calcolare la detrazione anche su un importo di spesa superiore a 40.000 Euro per gli interventi di isolamento termico realizzati sulle superfici dell’edificio o superiore a 96.000 Euro in caso di interventi di riduzione del rischio sismico.

Inoltre, l’Agenzia delle Entrate ha evidenziato che il Decreto “Rilancio” prevede che il “Superbonus” possa essere applicato anche alle spese sostenute per interventi cosiddetti “trainati”, nei limiti di detrazione e di spesa previsti per ciascun intervento.

In questo ambito rientrano, ad esempio, gli interventi di sostituzione delle finestre e delle strutture accessorie che producono effetti rispetto alla dispersione di calore (come scuri e persiane) o che sono strutturalmente accorpate ai manufatti. Per questi interventi, la detrazione massima spettante è pari a 60.000 Euro per ciascun immobile.

Rientrano in questa tipologia di interventi (gli interventi “trainati”) anche quelli di installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda per usi domestici. La detrazione anche in questo caso ha come limite l’importo di 60.000 Euro per ciascun immobile.

Sono interventi che possono beneficiare del “Superbonus” anche quelli di sostituzione integrale o parziale degli impianti di climatizzazione invernale, anche quando venga sostituito o integrato l’impianto delle singole unità immobiliari in un edificio in condominio nel quale manchi un impianto termico centralizzato, come nel caso descritto dall’istante. La detrazione massima in questo caso è di 30.000 Euro per ciascun immobile.

Il beneficio riguarda, poi, anche gli interventi di installazione di infrastrutture di ricarica dei veicoli elettrici. In particolare, il “Superbonus” si applica, su un ammontare massimo delle spese di 3.000 Euro, alle spese sostenute per l’installazione delle infrastrutture di ricarica negli edifici e ai costi legati all’aumento di potenza impegnata del contatore dell’energia elettrica, fino ad un massimo di 7 kW. Il limite di spesa è riferito a ciascun contribuente.

L’Agenzia delle Entrate ha ricordato che gli interventi “trainati” possono beneficiare del “Superbonus” soltanto se eseguiti congiuntamente ad un intervento finalizzato all’efficienza energetica “trainante” e se assicurino, nel loro complesso, il miglioramento di due classi energetiche o il conseguimento della classe energetica più alta. Gli interventi, inoltre, devono essere effettivamente conclusi.

Il “Superbonus” riguarda, altresì, gli interventi di installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica, per un ammontare complessivo delle spese non superiore a 48.000 Euro per singola unità immobiliare e comunque nel limite di spesa di 2.400 Euro per ogni kW di potenza nominale dell’impianto solare fotovoltaico, e gli interventi di installazione contestuale o successiva di sistemi di accumulo integrati negli impianti fotovoltaici che beneficiano dell’agevolazione, nel limite di spesa di 1.000 Euro per ogni kWh.

Il “Superbonus” in questi casi è subordinato alla condizione che l’installazione dei nuovi impianti sia eseguita congiuntamente ad uno degli interventi “trainanti” di efficienza energetica o di adozione delle misure antisismiche che danno diritto al “Superbonus”. Quindi, le spese per gli interventi “trainati” devono essere sostenuti nel periodo di vigenza dell’agevolazione e tra la data di inizio e la data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi “trainanti”.

L’Agenzia delle Entrate ha anche precisato che l’importo massimo di detrazione riguardante i singoli interventi che possono beneficiare del “Superbonus” deve essere suddiviso tra i soggetti detentori o possessori dell’immobile che sostengono la spesa, in ragione dell’onere che viene sostenuto effettivamente da ognuno e che viene documentato.

Inoltre, nel caso in cui, come avviene nella situazione descritta dall’istante, sul medesimo immobile vengano effettuati più interventi agevolabili, il limite massimo di spesa ammesso alla detrazione è dato dalla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi realizzati. Si potrà beneficiare del bonus a condizione che siano distintamente contabilizzate le spese per i diversi interventi e che siano rispettati gli adempimenti specificamente previsti per ciascun tipo di intervento.

Il “Superbonus” può essere riconosciuto anche in relazione alle spese strettamente collegate alla realizzazione ad al completamento degli interventi, come, con riferimento al caso in esame, le spese per la sostituzione delle soglie delle finestre e per il riposizionamento in facciata delle cerniere e della ferramenta delle persiane, interventi necessari a seguito della posa in opera del cappotto termico sull’edificio.

Ciascun singolo condomino potrà calcolare la detrazione in funzione della spesa a lui imputata.

Inoltre, l’esecuzione sulle parti comuni dell’edificio di almeno uno degli interventi “trainanti” consentirà a ciascun condomino di fruire del “Superbonus” per gli interventi “trainati” di miglioramento dell’efficienza energetica effettuati sulla sua singola unità immobiliare, come è stato prospettato nel caso in esame in cui i singoli condomini hanno intenzione di effettuare interventi di sostituzione degli infissi e del generatore di calore dell’impianto di climatizzazione autonomo che già esiste. Il limite massimo di spesa ammesso alla detrazione per ciascun condomino sarà pari alla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi realizzati sul proprio immobile a condizione che siano contabilizzate distintamente le spese riferite ai diversi interventi e che siano rispettati gli adempimenti specificamente previsti in relazione a ciascun intervento. Accanto al limite previsto per ciascun condomino c’è, poi, sempre da prendere in considerazione il limite riferito agli interventi che sono realizzati sulle parti comuni dell’edificio nel quale si trova la singola unità immobiliare del condomino.

Ulteriore precisazione dell’Agenzia delle Entrate: in caso di interventi “trainati” realizzati sulle singole unità immobiliari dell’edificio e finalizzati al risparmio energetico, il “Superbonus” spetta al singolo condomino per le spese sostenute per interventi su un massimo di due unità immobiliari. Si potrà comunque beneficiare interamente del “Superbonus” in relazione alle spese per gli interventi realizzati sulle parti comuni dell’edificio indipendentemente dal numero delle unità immobiliari possedute nel condominio.

Infine, per quanto riguarda l’intervento di restauro della facciata prospettato dall’istante, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che non rientra di per sé nell’ambito di applicazione del “Superbonus”, mentre può beneficiare del “bonus facciate” previsto dalla Legge di Bilancio per il 2020.