Nuovi chiarimenti riguardo all’applicazione del “sisma bonus”. Diversa situazione, diverse conclusioni dell’Agenzia delle Entrate.
Il caso sottoposto all’esame dell’Agenzia delle Entrate riguarda una società che ha acquistato un fabbricato i cui proprietari avevano richiesto al Comune il rilascio del permesso per la demolizione e la ricostruzione dello stesso fabbricato. Il Comune, per concedere il permesso di costruire, aveva richiesto il deposito di alcuni documenti e l’assolvimento di ulteriori adempimenti, ma i precedenti proprietari non avevano provveduto in merito. La nuova società proprietaria aveva presentato richiesta di voltura della pratica edilizia e l’aveva ottenuta.
L’intervento riguarda una zona sismica 3 e prevede la demolizione e ricostruzione dell’intero edificio. Gli acquirenti degli immobili realizzati potrebbero beneficiare del cosiddetto “sisma bonus”? In particolare, l’istante ha evidenziato che la normativa in materia prevede che tale detrazione fiscale spetta per le spese sostenute dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021 per interventi le cui procedure autorizzative siano iniziate dopo il 1° gennaio 2017.
L’istante ha ripercorso le diverse tappe delle procedure riguardanti il fabbricato acquistato: nel 2017 è stato presentato il progetto di demolizione e ricostruzione con richiesta di permesso a costruire; poi, sempre nel 2017, il Comune ha notificato la decisione favorevole al progetto in questione ed ha comunicato la concessione del permesso a costruire subordinato alla presentazione della documentazione ed all’assolvimento di diversi adempimenti; nel 2019, la società istante ha acquistato l’intero fabbricato ed ha richiesto la voltura della pratica edilizia; sempre nel 2019, il Comune ha rilasciato l’autorizzazione alla voltura della pratica edilizia in favore della società istante.
Nell’istanza di interpello, è stato evidenziato che, al momento della presentazione del progetto di demolizione e ricostruzione con richiesta di permesso a costruire non è stata allegata l’asseverazione richiesta ai fini dell’applicazione del “sisma bonus”. Ciò in quanto, soltanto dal 1° maggio 2019 è stata estesa l’applicazione del “sisma bonus” anche alle zone classificate a rischio sismico 2 e 3.
L’istante ha comunque precisato che l’asseverazione in questione sarà presentata prima del rilascio del permesso a costruire. Il quesito posto all’Agenzia delle Entrate riguarda la possibilità per i futuri acquirenti degli immobili che verranno costruiti di beneficiare dell’agevolazione fiscale del “sisma bonus”.
Nella Risposta n. 196 del 30 giugno 2020, l’Agenzia delle Entrate ha ricordato la normativa recente secondo la quale qualora gli interventi edilizi siano realizzati nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 o 3 (la Manovra Correttiva del 2017 prevedeva la limitazione agli interventi nelle zone più pericolose a rischio sismico 1, mentre con il Decreto Crescita del 2019 è stata disposta l’estensione dell’agevolazione agli interventi nelle zone 2 e 3), mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che provvedano, entro 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile, le detrazioni fiscali spettano all’acquirente dell’immobile, nella misura del 75 % o dell’85 % del prezzo del singolo immobile, a seconda che l’intervento di riduzione del rischio sismico comporti il passaggio ad una o due classi di rischio inferiori, entro un ammontare massimo di spesa pari a 96.000 Euro per ciascun immobile.
L’Agenzia delle Entrate ha indicato, inoltre, in riferimento al caso presentato dall’istante, la nota del Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici del 5 giugno 2020 che ha previsto la possibilità di applicare il “sisma bonus” anche agli acquirenti degli immobili in zone sismiche 2 o 3 che siano stati ricostruiti o ristrutturati da imprese di costruzione o di ristrutturazione, successivamente al 1° gennaio 2017, ai fini della successiva alienazione, con documentato miglioramento sismico di una o più classi.
La conclusione espressa dall’Agenzia delle Entrate, sulla base di tale nota, è che il “sisma bonus” possa essere riconosciuto agli acquirenti degli immobili situati nelle zone sismiche 2 e 3, che siano stati oggetto di interventi le cui procedure autorizzatorie siano iniziate successivamente al 1° gennaio 2017 e prima del 1° maggio 2019 (data di entrata in vigore delle nuove disposizioni del Decreto Crescita del 2019 che hanno ampliato l’applicazione dell’agevolazione fiscale agli interventi su immobili nelle zone sismiche 2 e 3), anche se l’asseverazione, richiesta con riferimento all’impatto degli interventi edilizi ai fini del rischio sismico, non sia stata presentata contestualmente alla richiesta del titolo abitativo.
L’Agenzia delle Entrate ha, altresì, precisato che l’asseverazione in questione dovrà comunque essere presentata dalla società istante entro la data di stipula del rogito.