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16 Aprile 2021

Benefici prima casa: in due casi l’Agenzia delle Entrate ha detto no

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Nuovi chiarimenti in materia di agevolazioni “prima casa”.

Il primo caso riguarda un contribuente residente all’estero che, nel 2017, ha formulato una proposta di acquisto ad una società, che ha accettato, in relazione ad alcuni beni immobili censiti al Catasto Fabbricati ed al Catasto Terreni e, in particolare, ad un lotto di terreno edificabile. Nel 2020 sono stati rilasciati alla società venditrice il permesso di costruire ed il certificato di destinazione urbanistica relativo al terreno.

Il quesito posto all’Agenzia delle Entrate riguarda la possibilità di applicare le agevolazioni “prima casa” alla cessione di tali immobili, successivamente all’accorpamento da parte della società venditrice dei vari terreni accessori al fabbricato.

L’Agenzia delle Entrate, nella Risposta n. 234 del 9 aprile 2021, ha affermato che le agevolazioni “prima casa” non troveranno applicazione nel caso specifico, in quanto esse riguardano atti traslativi a titolo oneroso di case di abitazione. Le medesime agevolazioni possono trovare applicazione con riferimento alle pertinenze classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7 (una per ciascuna categoria) che siano destinate in modo durevole al servizio della casa di abitazione.

Nel caso specifico, i terreni che l’istante andrà ad acquistare non presentano i requisiti delle pertinenze di un fabbricato, anche qualora venissero accorpati.

Il riferimento per la qualificazione di pertinenza è l’articolo 817 del Codice Civile secondo il quale sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ornamento della cosa principale.

Nel caso rappresentato nell’istanza di interpello, la cessione dei terreni, destinati alla costruzione di un complesso residenziale, non rientra nell’ambito di applicazione dei benefici “prima casa”, in quanto non è in alcun modo collegata alla funzione propria degli stessi, ossia quella di favorire l’acquisizione della prima abitazione.

Il secondo quesito riguarda un contribuente che, nel 2018, ha acquistato la proprietà di alcune unità immobiliari, delle quali una è stata poi demolita, tre sono state accorpate ed una, appartenente alla categoria catastale C/2, è stata destinata a pertinenza. Sempre nel 2018 è stata presentata una SCIA riguardante i lavori di ristrutturazione, di adeguamento sismico e di qualificazione energetica, che porteranno a realizzare un’unica abitazione con annessa la pertinenza. I lavori in questione non risultano ancora ultimati. Come precisato dall’istante, vi sono stati notevoli ritardi a seguito dell’emergenza Coronavirus.

Il quesito riguarda la possibilità di beneficiare della proroga prevista dalla normativa emergenziale di questo periodo in relazione ai termini connessi alle agevolazioni “prima casa”, così da poter usufruire ancora di esse, nonostante non siano ancora stati ultimati i lavori negli immobili acquistati.

L’Agenzia delle Entrate, nella Risposta n. 235 del 9 aprile 2021, ha ricordato che, con il Decreto “Liquidità” dell’aprile del 2020, è stato stabilito che alcuni termini previsti dalla normativa in materia di benefici “prima casa” sono sospesi nel periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 ed il 31 dicembre 2020. Il Decreto “Milleproroghe” ha, poi, prorogato ulteriormente tale periodo di sospensione, estendendolo fino al 31 dicembre 2021.

In una Circolare del 13 aprile 2020, sono stati specificati i termini oggetto di sospensione. Si tratta, ad esempio, del termine di 18 mesi entro il quale il contribuente deve trasferire la propria residenza nel Comune nel quale è situato l’immobile acquistato o del termine di un anno entro il quale il contribuente che abbia acquistato un immobile da adibire ad abitazione principale, beneficiando delle agevolazioni fiscali in questione, debba procedere alla vendita dell’abitazione ancora in suo possesso acquistata usufruendo delle medesime agevolazioni.

La sospensione può trovare applicazione soltanto se il termine è riconducibile tra quelli specificamente indicati all’articolo 24 del Decreto “Liquidità” del 2020.

L’Agenzia delle Entrate ha, poi, evidenziato che le agevolazioni “prima casa” possono trovare applicazione in caso di acquisto di appartamenti contigui destinati a costituire un’unica unità abitativa purché l’abitazione conservi, anche successivamente alla riunione degli immobili, le caratteristiche degli immobili non di lusso. Inoltre, il contribuente, al fine di conservare le agevolazioni delle quali ha usufruito al momento dell’acquisto degli immobili, deve dimostrare l’ultimazione dei lavori di ristrutturazione entro tre anni dalla registrazione dell’atto di acquisto.

Questo termine non è stato oggetto della sospensione disposta dalla normativa adottata per far fronte all’emergenza Coronavirus. Pertanto, la soluzione prospettata dall’istante, secondo la quale lo stesso possa beneficiare della proroga prevista dalla normativa, così da avere il tempo necessario per l’ultimazione dei lavori di ristrutturazione e per il perfezionamento degli impegni assunti in fase di acquisto, non è stata accolta dall’Agenzia delle Entrate.

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