Superbonus e accesso all'abitazione

Superbonus: si applica anche quando l’accesso è da un’area non di proprietà esclusiva

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L’Agenzia delle Entrate risponde ad un nuovo quesito riguardante l’applicazione del “Superbonus”.

A presentare l’istanza di interpello è un contribuente proprietario di un immobile sito in un condominio. L’immobile possiede un accesso indipendente chiuso da un cancello al quale si accede dal percorso pedonale al servizio degli edifici che costituiscono il condominio. Non vi si accede, quindi, dalla strada o da un cortile o da un giardino di proprietà esclusiva dell’istante.

Il quesito riguarda la possibilità di accedere alla misura agevolativa introdotta dal Decreto “Rilancio” nonostante l’accesso all’abitazione del contribuente avvenga secondo tale modalità.

Nella Risposta n. 524 del 4 novembre 2020, l’Agenzia delle Entrate ha ricordato, in primo luogo, che il Decreto “Rilancio” ha previsto questa nuova detrazione riguardante le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 e riconosciuta nella misura del 110 %. Le spese per le quali si può fruire della detrazione fiscale sono quelle relative a specifici interventi finalizzati all’efficienza energetica ed al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici (cosiddetto “Superbonus”) effettuati su immobili residenziali.

L’agevolazione può essere riconosciuta anche con riferimento alle spese sostenute per ulteriori interventi realizzati congiuntamente a quelli di riqualificazione energetica e di adozione di misure antisismiche. Questi ultimi sono anche detti interventi “trainanti”, mentre gli interventi ulteriori sono gli interventi “trainati”. In entrambi i casi gli interventi devono essere realizzati su parti comuni di edifici residenziali in condominio o su edifici residenziali unifamiliari o su unità immobiliari residenziali indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno che sono situate all’interno di edifici plurifamiliari. Gli interventi “trainati” possono essere realizzati su singole unità immobiliari residenziali all’interno di edifici in condominio.

Riguardo alla possibilità che gli interventi siano realizzati su unità immobiliari indipendenti con uno o più accessi autonomi dall’esterno, l’Agenzia delle Entrate ha evidenziato che deve sussistere contestualmente il requisito dell’indipendenza funzionale e quello dell’accesso autonomo dall’esterno. Non rileva che l’edificio plurifamiliare del quale fanno parte tali unità immobiliari sia costituito o meno in condominio.

Quindi, l’unità immobiliare che fa parte di un edificio plurifamiliare ed è dotata di accesso autonomo può fruire del “Superbonus” indipendentemente dalla circostanza che faccia parte di un condominio o abbia parti in comune con altre unità abitative.

Un’unità immobiliare è funzionalmente indipendente quando è dotata di installazioni o manufatti di qualsivoglia genere, come impianti per l’acqua o per l’energia elettrica o per il riscaldamento di proprietà esclusiva. Riguardo all’accesso autonomo, l’unità immobiliare può disporre di un accesso indipendente non in comune con altre unità immobiliari, chiuso da un cancello o da un portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o dal cortile o giardino di proprietà esclusiva.

Con la Legge di conversione del Decreto Legge n. 104 del 2020, il legislatore ha inserito direttamente la previsione normativa secondo la quale per “accesso autonomo dall’esterno” si deve intendere un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva.

Pertanto, si può sostenere che l’immobile abbia un accesso autonomo dall’esterno quando si acceda ad esso attraverso una strada privata o in multiproprietà oppure attraverso un terreno di utilizzo comune. Infatti, non rileva la proprietà pubblica o privata o esclusiva da parte del proprietario dell’immobile rispetto all’accesso.

La conclusione espressa dall’Agenzia delle Entrate riguardo al caso specifico è che l’istante, in presenza di tutte le condizioni previste dalla normativa in materia, potrà accedere al “Superbonus” anche se l’accesso all’unità immobiliare di sua proprietà, oggetto dell’intervento agevolabile, avvenga da un percorso pedonale privato di libero accesso dall’esterno.