Superbonus nel supercondominio

Superbonus nel supercondominio: sì solo per gli edifici con il miglioramento energetico

Nuovi chiarimenti sull’applicazione del “Superbonus”.

A presentare l’istanza di interpello è l’amministratore di un “supercondominio” costituito da più edifici in condominio dei quali ognuno ha un proprio numero civico e un proprio codice fiscale. L’assemblea di questo supercondominio ha deliberato di procedere ad un intervento di riqualificazione della centrale termica a servizio di tutti gli edifici. La delibera assembleare ha previsto anche la realizzazione, in alcuni condomini della struttura, di lavori di isolamento termico della facciate e del tetto che determineranno il miglioramento di due classi energetiche degli edifici interessati dal doppio intervento.

Il quesito sottoposto all’attenzione dell’Agenzia delle Entrate riguarda l’individuazione della detrazione fiscale spettante ai condomini che hanno deciso per i lavori di isolamento termico congiuntamente alla sostituzione dell’impianto termico e della detrazione fiscale spettante, invece, ai condomini che hanno deliberato per la sola sostituzione dell’impianto termico. Trova applicazione il “Superbonus”?

L’Agenzia delle Entrate, nella Risposta n. 94 dell’8 febbraio 2021, ha evidenziato che i lavori di riqualificazione energetica che beneficiano del “Superbonus” sono anche quelli realizzati sulle parti comuni degli edifici e, per l’individuazione di tali parti comuni, occorre fare riferimento alla disposizione del Codice Civile (articolo 1117) in base alla quale sono da considerarsi “parti comuni” (ma l’elencazione non è esaustiva) il suolo sul quale sorge l’edificio, i tetti ed i lastrici solari, le opere e le installazioni ed i manufatti di qualsiasi genere che servono all’uso ed al godimento comune (come gli impianti per l’acqua, il gas, l’energia elettrica, il riscaldamento fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini).

Il nostro Codice Civile, nella sua versione attuale, inoltre, prevede espressamente che le disposizioni in materia di condominio negli edifici si applichino, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici o più condomini di unità immobiliari o di edifici abbiano delle parti comuni ai sensi dell’articolo 1117 dello stesso Codice Civile.

Con riferimento al “Superbonus”, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, qualora in un condominio costituito da più edifici, la sostituzione dell’impianto termico centralizzato non consenta il miglioramento di due classi energetiche, ma tale miglioramento sia raggiunto soltanto per alcuni degli edifici oggetto di ulteriori interventi, potranno accedere al “Superbonus” esclusivamente i condomini che possiedono le unità immobiliari all’interno di questi edifici oggetto di ulteriori interventi.

La verifica dei requisiti previsti dalla normativa in materia di “Superbonus” verrà effettuata con riferimento a ciascun edificio e, in particolare, il miglioramento delle due classi energetiche dovrà risultare dagli attestati A.P.E. redatti, avendo riguardo alla situazione prima e dopo gli interventi, per i singoli edifici.

Gli altri condomini che possiedono unità immobiliari all’interno degli edifici che, con il solo intervento di sostituzione dell’impianto termico centralizzato, non ottengono un miglioramento di due classi energetiche potranno, invece, accedere al cosiddetto “ecobonus” previsto dal Decreto Legge n. 63 del 2013.

Queste considerazioni valgono anche per l’ipotesi del “supercondominio” descritta nell’istanza di interpello, dal momento che, secondo quanto previsto dal nostro Codice Civile, come anticipato, al “supercondominio” si applicano le stesse regole e gli stessi obblighi in materia di condomini.

Pertanto, nel caso specifico, il “Superbonus” spetta con riferimento alle spese sostenute dai condomini che hanno deliberato per la realizzazione anche dell’isolamento delle facciate e del tetto dal quale deriverà, congiuntamente all’intervento di sostituzione dell’impianto termico a servizio di tutto il “supercondominio”, il miglioramento delle due classi energetiche. Le verifiche dei requisiti dovranno essere effettuate con riferimento a ciascun edificio e, in particolare, il miglioramento delle due classi energetiche dovrà risultare dagli appositi attestati A.P.E. redatti per i singoli edifici oggetto di entrambi gli interventi.

I condomini che hanno deliberato per il solo intervento di sostituzione dell’impianto termico centralizzato potranno, nel rispetto di tutti i requisiti previsti dalla normativa in materia, beneficiare dell’ecobonus.

L’Agenzia delle Entrate, infine, ha affermato che risultano irrilevanti le circostanze che ciascun condominio abbia un proprio codice fiscale e che l’intervento di sostituzione della centrale termica riguardi il “supercondominio”, a sua volta, con un proprio codice fiscale.