sisma bonus per acquirenti

Sisma bonus per acquirenti: i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate

Una nuova istanza di interpello è stata presentata all’Agenzia delle Entrate. L’istanza riguarda il “sisma bonus” destinato agli acquirenti di nuove unità immobiliari realizzate dove prima erano dei fabbricati demoliti e ricostruiti con caratteristiche tali da ridurne il rischio sismico.

A presentate l’istanza è una società di costruzione e ristrutturazione immobiliare proprietaria di un terreno sul quale è presente un fabbricato industriale dismesso che la società istante stessa è intenzionata a demolire per costruirvi tre edifici residenziali plurifamiliari.

Alla fine dei lavori che l’istante intende eseguire il rischio sismico dei fabbricati sarà ridotto di due classi. Quando la costruzione si concluderà, a novembre del 2021, verranno stipulati i contratti di compravendita definitivi.

I dubbi posti all’attenzione dell’Agenzia delle Entrate riguardano la possibilità per gli acquirenti delle unità immobiliari realizzate dalla società istante di beneficiare della detrazione fiscale del “sisma bonus”, nell’ipotesi specifica prevista dal comma 1-septies dell’articolo 16 del Decreto Legge n. 63 del 2013, tenendo conto che l’intervento che si intende realizzare non consiste esclusivamente nella demolizione e successiva ricostruzione dell’edificio, ma in un’operazione più complessa di riqualificazione dell’intera area a conclusione della quale verranno costruite delle palazzine residenziali nuove con aumento della volumetria rispetto all’edificio preesistente. Altro quesito riguarda la necessità che, entro il termine del 31 dicembre 2021, gli immobili abbiano ottenuto l’agibilità. Oppure è sufficiente che entro quella data sia stato realizzato il collaudo statico con verifica del miglioramento sismico? Inoltre, l’istante ha richiesto se l’agevolazione possa trovare applicazione anche agli acquisti definitivi che siano posti in essere successivamente alla data del 31 dicembre 2021, ma comunque entro 18 mesi dalla conclusione dei lavori.

Il parere dell’istante è che anche gli interventi che determinano un aumento della volumetria dei nuovi immobili realizzati rispetto a quelli preesistenti possano beneficiare dell’agevolazione del “sisma bonus”. Inoltre, secondo l’istante, sarebbe sufficiente che entro il 31 dicembre 2021 venga effettuato il collaudo statico dei nuovi edifici con rilascio della certificazione del miglioramento sismico da parte del tecnico abilitato. Infine, la stipula dell’atto di compravendita potrebbe avvenire anche oltre il 31 dicembre 2021, purché entro 18 mesi dalla conclusione dei lavori.

L’Agenzia delle Entrate, nella Risposta n. 557 del 23 novembre 2020, ha ricordato che, con la Manovra Correttiva del 2017 è stata prevista, nell’ambito del “sisma bonus”, l’agevolazione secondo la quale, qualora gli interventi di ristrutturazione edilizia siano realizzati in Comuni delle zone a rischio sismico 1, 2 e 3, mediante demolizione e ricostruzione di edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con una variazione volumetrica rispetto agli edifici preesistenti, e siano realizzati da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che provvedano, entro 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione degli immobili, la detrazione spetta agli acquirenti di tali unità immobiliari nella misura del 75 % (se l’intervento determina il passaggio ad una classe di rischio sismico inferiore) o dell’85 % (se l’intervento determina una riduzione di due classi di rischio sismico) del prezzo della singola unità immobiliare, entro un ammontare massimo di 96.000 Euro per ciascun immobile.

Rispetto alla disciplina classica del “sisma bonus”, in questo caso l’agevolazione è riconosciuta agli acquirenti delle nuove unità immobiliari.

Riguardo al primo quesito posto dall’istante, l’Agenzia delle Entrate ha richiamato una propria Circolare dell’8 luglio 2020 nella quale aveva chiarito che la ricostruzione dell’edificio può determinare anche un aumento volumetrico rispetto all’edificio preesistente. Non assume rilevanza, ad esempio, la circostanza che il fabbricato ricostruito sia costituito da un numero maggiore di unità immobiliari rispetto al numero delle unità immobiliari dell’edificio preesistente.

Riguardo al terzo quesito, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che l’agevolazione fiscale in questione riguarda le spese sostenute dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021. Quindi, affinché gli acquirenti delle unità immobiliari realizzate dalla società istante possano beneficiare della detrazione del “sisma bonus” è necessario che gli atti di acquisto degli immobili oggetto dei lavori siano stipulati entro il 31 dicembre 2021.

Riguardo al secondo quesito, infine, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che ciò che rileva affinché possa trovare applicazione l’agevolazione del “sisma bonus” è che, entro la data del 31 dicembre 2021, avvenga la stipula dell’atto di acquisto dell’immobile realizzato a seguito dei lavori. L’Agenzia ha anche precisato che comunque gli immobili devono avere tutte le caratteristiche per essere commercializzati (e, quindi, dovrebbero possedere, entro la data di stipula dell’atto, anche l’attestato di agibilità).