Nuovi chiarimenti sull’applicazione del “SUPERBONUS”.
I chiarimenti arrivano a seguito della presentazione di un’istanza di interpello da parte di un contribuente residente all’estero che è proprietario di un’unità immobiliare abitativa e nudo proprietario di un’altra unità immobiliare abitativa e di un’unità adibita a magazzino. Tutti questi immobili costituiscono un unico fabbricato plurifamiliare che l’istante intende sottoporre a lavori di ristrutturazione allo scopo di realizzare l’adeguamento termico ed il miglioramento strutturale antisismico degli immobili in questione. Potrà l’istante beneficiare del “Superbonus” del 110 %?
Nella Risoluzione n. 78 del 15 dicembre 2020, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che l’istante, nonostante sia residente all’estero, può, in linea di principio, usufruire dell’agevolazione del “Superbonus” in quanto risulta proprietario di immobili in Italia e, quindi, titolare di redditi fondiari. In mancanza di un’imposta lorda sulla quale applicare la detrazione del “Superbonus”, l’istante potrà optare per la fruizione dell’agevolazione in una delle modalità alternative previste dalla normativa di riferimento.
Riguardo al caso specifico rappresentato dall’istante, inoltre, l’Agenzia delle Entrate ha evidenziato che sono ammessi al “Superbonus” gli interventi effettuati dai condomini di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio, oltre agli interventi effettuati sulle parti comuni degli edifici stessi per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati ed agli interventi antisismici.
L’edificio oggetto degli interventi, quindi, deve essere costituito in condominio secondo la disciplina civilistica. Il condominio è una particolare forma di comunione nella quale coesiste la proprietà individuale dei singoli condomini, costituita dagli appartamenti e/o da altre unità immobiliari accatastate separatamente, come box e cantine, ed una comproprietà sui beni comuni dell’intero immobile. Il condominio può svilupparsi sia in senso orizzontale, che verticale. E’, inoltre, una comunione forzosa non soggetta a scioglimento in cui il singolo condomino, rinunciando al diritto sulle cose comuni dell’edificio, non può sottrarsi al sostenimento delle spese per la conservazione di tali beni comuni ed è tenuto a parteciparvi in proporzione ai millesimi di proprietà.
Il “Superbonus” non trova, invece, applicazione agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari accatastate distintamente in un edificio interamente posseduto da un unico proprietario. Questa precisazione vale anche se il contribuente sia nudo proprietario di una o più unità immobiliari.
Se l’edificio è costituito da più immobili di un unico proprietario non può essere qualificato come condominio, proprio perché manca la pluralità di proprietari.
Pertanto, dal momento che, nel caso specifico, gli interventi verrebbero realizzati su unità immobiliari distintamente accatastate che, però, sono tutte di proprietà dell’istante, non sarà possibile applicare la detrazione del “Superbonus” e questo sia in riferimento alle spese per gli interventi sulle parti comuni delle unità immobiliari, sia in riferimento alle spese per gli interventi effettuati sulle singole unità immobiliari che non risultano inserite in un condominio.
L’istante potrà eventualmente, ricorrendone i presupposti, usufruire delle detrazioni per interventi di riqualificazione energetica e di ristrutturazione edilizia.