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16 Aprile 2021

Fabbricato composto da sei unità immobiliari: Superbonus solo in parte

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L’Agenzia delle Entrate ha risposto ad un nuovo quesito riguardante il “Superbonus”.

L’istante è una cittadina italiana residente all’estero proprietaria di un fabbricato composto da due appartamenti (uno in categoria catastale A/3 ed uno in categoria catastale A/4), un’autorimessa e tre locali ad uso magazzino/deposito. L’autorimessa ed un locale deposito sono pertinenze dell’appartamento con categoria catastale A/3. Gli altri due locali ad uso magazzino/deposito non sono pertinenza di nessuno dei due appartamenti e su di essi non vi è alcuna servitù in favore di immobili.

L’istante ha precisato che le sei unità immobiliari sono funzionalmente indipendenti e dispongono di almeno un accesso autonomo dall’esterno.

Il quesito sottoposto all’esame dell’Agenzia delle Entrate riguarda la possibilità di usufruire del “Superbonus” per le spese relative agli interventi che l’istante intende effettuare su tutte le unità immobiliari che compongono il fabbricato. Si tratta di interventi di miglioramento sismico con consolidamento o rifacimento della copertura, dei solai, delle sottofondazioni e con eventuali rinforzi delle murature.

L’Agenzia delle Entrate, nella Risposta n. 231 del 9 aprile 2021, ha ricordato che, a seguito delle modifiche previste dalla Legge di Bilancio per il 2021, un’unità immobiliare può essere considerata come “funzionalmente indipendente” qualora sia dotata di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva: impianti per l’approvvigionamento idrico; impianti per il gas; impianti per l’energia elettrica; impianto di climatizzazione invernale.

Inoltre, per “accesso autonomo dall’esterno” si deve intendere un accesso indipendente, non in comune con altre unità immobiliari, chiuso da un cancello o da un portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva.

Quindi, si può dire che un’unità immobiliare ha un accesso autonomo dall’esterno, quando all’immobile si accede direttamente da una strada che sia pubblica, privata o in multiproprietà o da un passaggio (come un cortile, un giardino, una scala esterna) comune anche ad altri immobili che affaccia su strada o da un terreno di utilizzo comune e non esclusivo. Questo perché non rileva la proprietà pubblica o privata o esclusiva da parte del possessore dell’unità immobiliare rispetto all’accesso in questione. Si potrà dire che l’unità immobiliare ha un accesso autonomo dall’esterno anche quando all’immobile stesso si accede da strada privata di altra proprietà gravata da una servitù di passaggio a servizio dell’immobile.

Nel caso specifico di una villetta a schiera, si avrà un accesso autonomo dall’esterno, quando l’immobile è situato in un comprensorio o in un parco in comproprietà con altri soggetti o quando alla stessa si accede dall’area del cortile di proprietà comune utilizzata anche per i posti auto. Lo stesso si può dire nel caso in cui il giardino o il cortile sul quale si affacciano gli ingressi indipendenti siano di proprietà esclusiva dei proprietari delle singole unità immobiliari.

L’Agenzia delle Entrate ha poi richiamato la propria Circolare n. 24 del 2020 secondo la quale sono da considerarsi come interventi “trainanti” gli interventi antisismici e di riduzione del rischio sismico che possono beneficiare del “sisma bonus”. Inoltre, i limiti di spesa massima sono differenti a seconda che l’intervento sia realizzato sulle parti comuni di un edificio in condominio o di un edificio costituito da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate di proprietà di un’unica persona o in comproprietà tra più persone fisiche o su un edificio unifamiliare o su un’unità immobiliare, indipendente e con accesso autonomo dall’esterno, situata in edifici plurifamiliari.

In particolare, nel caso di interventi su unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con accesso autonomo l’importo massimo di spesa che può essere ammesso al “Superbonus” è pari a 96.000 Euro e deve essere riferito all’unità abitativa ed alle sue pertinenze considerate unitariamente, anche se accatastate separatamente.

Quindi, l’Agenzia delle Entrate ha affermato che, nel caso specifico descritto nell’istanza di interpello, la contribuente intende realizzare degli interventi di miglioramento sismico su sei unità immobiliari di sua proprietà che fanno parte di un unico fabbricato funzionalmente indipendente e con la disponibilità di almeno un accesso autonomo dall’esterno.

La conclusione espressa dall’Agenzia delle Entrate è che, purché sia rispettata ogni condizione richiesta dalla normativa, l’istante potrà accedere al “Superbonus” con riferimento alle sole unità immobiliari ad uso residenziale ed alle relative pertinenze, entro un ammontare massimo di spesa ammessa alla detrazione pari a 96.000 Euro, riferito al singolo immobile ed alle sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente. Quindi, il “Superbonus” potrà trovare applicazione per l’unità immobiliare abitativa accatastata come A/4 e per l’unità immobiliare abitativa accatastata come A/3, considerando unitariamente anche le unità immobiliari che ne costituiscono le pertinenze.

I due locali ad uso magazzino/deposito che non sono pertinenze delle unità immobiliari ad uso abitativo, non essendo unità immobiliari ad uso residenziale, non potranno fruire del “Superbonus”, ma delle agevolazioni previste dal Decreto Legge n. 63 del 2013, in presenza di tutti i requisiti e di tutte le condizioni previste dalla normativa e nel rispetto di tutti gli adempimenti richiesti.

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