Edificio con due unità immobiliari di un proprietario e Superbonus

Edificio con due unità immobiliari di un solo proprietario: sì al Superbonus

L’Agenzia delle Entrate ha risposto ad un nuovo quesito riguardante il “Superbonus”.

A presentare l’istanza di interpello è un contribuente proprietario di una delle due unità immobiliari che costituiscono un edificio. L’istante è, inoltre, titolare della nuda proprietà sulla seconda unità immobiliare presente nello stesso edificio, della quale il padre ha l’usufrutto.

L’intenzione del contribuente istante è quella di realizzare diversi interventi sull’edificio. Si tratterebbe, in particolare, di interventi di miglioramento sismico che permetterebbero di incrementare la classe sismica del fabbricato di due categorie. Tra i lavori che l’istante vorrebbe effettuare sull’edificio vi sarebbe anche quello della creazione di un “cappotto” esterno, con contestuale sostituzione di alcuni serramenti esterni e rifacimento di parte dell’impianto termico.

Il quesito sottoposto all’Agenzia delle Entrate riguarda la possibilità per il contribuente di usufruire dell’agevolazione del “Superbonus” e, in più, dell’opzione per la cessione del credito d’imposta.

Nella Risposta n. 58 del 27 gennaio 2021, l’Agenzia delle Entrate ha ricordato che il “Superbonus” spetta per le spese sostenute in riferimento ad interventi di riqualificazione energetica e di consolidamento statico o riduzione del rischio sismico degli edifici previsti dal Decreto “Rilancio” (i cosiddetti interventi “trainanti”) ed in riferimento agli ulteriori interventi indicati dalla stessa normativa, realizzati congiuntamente rispetto ai primi (i cosiddetti interventi “trainati”). Entrambi i tipi di interventi possono essere effettuati sulle parti comuni di edifici residenziali in condominio.

Secondo quanto già precisato in precedenza, nella Circolare n. 24 dell’8 agosto 2020, gli edifici oggetto degli interventi devono essere costituiti in condominio (seguendo le regole del nostro Codice Civile). Gli interventi realizzati su edifici composti da più unità immobiliari di un unico proprietario o di più comproprietari non rientrano, invece, nell’ambito di applicazione del “Superbonus”.

L’Agenzia delle Entrate ha, però, anche evidenziato che la Legge di Bilancio per il 2021 ha modificato in parte la normativa in materia, introducendo la previsione secondo la quale il “Superbonus” può trovare applicazione anche con riferimento alle spese per interventi effettuati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, arte o professione, su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se possedute da un unico proprietario o in comproprietà tra più persone fisiche.

Pertanto, attualmente, in virtù di tale modifica, la detrazione fiscale del “Superbonus” può essere applicata anche nel caso in cui gli interventi previsti dalla normativa in materia siano effettuati non su un edificio in condominio, ma su un edificio composto da più unità immobiliari (in particolare, fino ad un massimo di quattro unità immobiliari) di un unico proprietario o in comproprietà tra più persone.

Con riferimento al caso specifico, l’Agenzia delle Entrate ha, pertanto, riconosciuto che l’istante, titolare della piena proprietà e della nuda proprietà sulle due unità immobiliari che compongono l’edificio oggetto degli interventi, potrà accedere all’agevolazione in questione, purché siano rispettate tutte le condizioni richieste dalla normativa in materia.

L’Agenzia delle Entrate ha anche precisato che, nel caso come quello prospettato in cui più interventi agevolabili siano effettuati sullo stesso edificio, il limite massimo di spesa ammesso alla detrazione fiscale sarà costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi effettuati. Quindi, il limite massimo di spesa ammesso al “Superbonus” sarà rappresentato dalla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi programmati dall’istante, a condizione che siano distintamente contabilizzate le spese da riferire ai diversi interventi e che siano rispettati gli adempimenti specificamente previsti per ciascun tipo di intervento.

E’ stato, altresì, chiarito che l’intervento di sostituzione dei serramenti esterni debba considerarsi come un intervento autonomo per il quale è possibile fruire del cosiddetto “ecobonus”. Questo tipo di intervento può essere ammesso al “Superbonus” come intervento “trainato” e, quindi, soltanto se eseguito congiuntamente agli interventi “trainanti” e se è assicurato il miglioramento di almeno due classi energetiche o, se non possibile, il conseguimento della classe energetica più elevata.

L’importo della detrazione spettante dovrà essere suddiviso tra i soggetti detentori o possessori dell’immobile sul quale vengono effettuati gli interventi che partecipano alla spesa, in ragione dell’onere da ciascuno effettivamente sostenuto e documentato.

Infine, per l’individuazione di tutti i requisiti di accesso alla misura del “Superbonus” che non sono stati indicati nell’istanza di interpello, l’Agenzia delle Entrate ha rinviato alla propria Circolare n. 24 del 2020, nella quale sono inseriti tutti i chiarimenti sui soggetti destinatari dell’agevolazione, sulla natura degli immobili interessati e degli interventi ammessi alla detrazione e sugli adempimenti da osservare.