Complesso immobiliare da demolire e ricostruire i relativi bonus

Complesso immobiliare da demolire e ricostruire: tutti i chiarimenti sui bonus per gli interventi edilizi

L’Agenzia delle Entrate ha risposto ad un nuovo quesito riguardante le detrazioni fiscali previste in caso di interventi edilizi (sisma bonus, ecobonus e Superbonus).

L’istante è una società che si occupa di costruzione e ristrutturazione di immobili. La sua intenzione è quella di acquisire un complesso immobiliare, situato in una zona sismica 3, composto da diverse unità immobiliari, in parte abitazioni e in parte box, cantine e laboratori. La società istante intende, poi, demolire tale complesso immobiliare e ricostruire un fabbricato composto da alcune abitazioni di categoria catastale A/2 e da venti box di categoria catastale C/6.

Questo intervento determinerà la riduzione di almeno due classi di rischio sismico del fabbricato ed il miglioramento di almeno una classe energetica di tutte le abitazioni rispetto alla situazione preesistente.

Entro 18 mesi dalla fine dei lavori, l’istante intende alienare le unità immobiliari così ricostruite. L’acquirente potrà essere una società senza rapporti con l’istante o una società che detiene direttamente o indirettamente una partecipazione azionaria nella società istante.

Il quesito posto all’attenzione dell’Agenzia delle Entrate riguarda, in primo luogo, la possibilità di applicare la detrazione dell’85 % prevista dal Decreto Legge n. 63 del 2013 così come modificato dalla Manovra Correttiva per il 2017 per l’acquisto degli immobili costruiti con misure antisismiche anche nel caso in cui l’acquirente sia una società che intende iscrivere l’immobile acquistato nel proprio attivo e concederlo in locazione a terzi o, in alternativa, iscriverlo tra le rimanenze per procedere poi ad una successiva rivendita. Inoltre, l’istante ha richiesto se possa trovare applicazione la detrazione del “Superbonus” agli importi versati dagli acquirenti tra il 1° luglio 2020 ed il 31 dicembre 2021 sotto forma di caparra ed acconti sulla base di contratti preliminari di compravendita regolarmente registrati e trascritti, anche se la fine dei lavori ed il rogito per l’acquisto degli immobili avvengano successivamente al 31 dicembre 2021. Il terzo chiarimento richiesto dall’istante riguarda la possibilità di beneficiare dell’ecobonus in relazione alle unità immobiliari a destinazione abitativa preesistenti e la compatibilità della relativa detrazione con i benefici del sisma bonus ai quali si è fatto riferimento nei quesiti precedenti.

L’Agenzia delle Entrate, nella Risposta n. 70 del 2 febbraio 2021, ha ricordato la normativa secondo la quale, qualora gli interventi di adozione delle misure antisismiche siano effettuati in Comuni situati nelle zone a rischio sismico 1, 2 o 3, mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con una variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, e siano eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che provvedano, entro 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione degli immobili, spettano le detrazioni nelle misure del 75 % o dell’85 % del prezzo della singola unità immobiliare, a seconda che gli interventi di riduzione di rischio sismico determinino il passaggio ad una o due classi di rischio inferiori, entro un ammontare massimo di spesa di 96.000 Euro per ciascun immobile.

Si tratta, quindi, di un’agevolazione che si distingue in parte dal cosiddetto “sisma bonus” in quanto viene applicata agli acquirenti delle nuove unità immobiliari e la detrazione è calcolata sul prezzo di acquisto di tali unità immobiliari. Si tratta, inoltre, di un’agevolazione in vigore dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021.

L’Agenzia delle Entrate ha poi evidenziato che le nuove norme sul “Superbonus” introdotte dal Decreto “Rilancio” si sono affiancate a quelle che già disciplinavano le detrazioni dell’ecobonus e del sismabonus.

Secondo quanto precisato nella Circolare n. 24 del 2020, il “Superbonus” può trovare applicazione anche alle spese sostenute dagli acquirenti delle cosiddette “case antisismiche”, ossia delle unità immobiliari che fanno parte di edifici situati in zone a rischio sismico 1, 2 o 3, oggetto di interventi antisismici effettuati mediante demolizione e ricostruzione degli immobili da parte di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare che, entro 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori, provvedono alla successiva rivendita.

Il “Superbonus”, inoltre, secondo la normativa attualmente in vigore, trova applicazione per le spese sostenute tra il 1° luglio 2020 ed il 30 giugno 2022.

Con riferimento al caso specifico, l’Agenzia delle Entrate ha affermato che la normativa sulle detrazioni in caso di acquisto di nuove unità immobiliari con caratteristiche antisismiche fa riferimento generico agli acquirenti delle unità immobiliari. Quindi, potranno beneficiarne anche le società che acquistano gli immobili antisismici ricostruiti, purché siano presenti tutti i requisiti indicati dalla disciplina in materia.

La detrazione sarà applicabile nella misura del 75 % o dell’85 % e non nella misura del 110 % (prevista in caso di Superbonus) in quanto tale ultima detrazione non riguarda i soggetti titolari di redditi d’impresa.

Riguardo al secondo quesito, l’Agenzia delle Entrate ha evidenziato che la normativa prevede come condizione necessaria per l’applicazione dell’agevolazione del sisma bonus che vi sia stata l’alienazione dell’immobile da parte dell’impresa di costruzione e, pertanto, il trasferimento della proprietà dell’immobile stesso, entro 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori e comunque entro il 31 dicembre 2021.

Allo stesso tempo, l’Agenzia delle Entrate ha riconosciuto che la detrazione possa trovare applicazione anche con riferimento ad importi versati in acconto, a condizione che il contratto preliminare di vendita dell’immobile sia stato regolarmente registrato entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi nella quale si intende fruire della detrazione medesima e che si realizzi anche la condizione del completamento dei lavori riguardanti l’intero fabbricato. Qualora gli acconti siano versati dagli acquirenti degli immobili nel periodo di vigenza del “Superbonus” potrà trovare applicazione tale detrazione con la maggiore aliquota del 110 %, purché naturalmente siano rispettate tutte le condizioni previste dalla normativa in materia.

L’agevolazione del sisma bonus non potrà essere applicata agli acquirenti degli immobili antisismici realizzati dalla società istante nel caso in cui l’ultimazione dei lavori ed il rogito per l’acquisto dell’unità immobiliare avvengano successivamente al 31 dicembre 2021.

Riguardo al terzo ed ultimo quesito posto dall’istante, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che l’ecobonus spetta anche ai titolari di redditi d’impresa sugli immobili da essi posseduti o detenuti, a prescindere che si tratti di immobili strumentali, di beni merce o patrimoniali.

Se l’istante intende beneficiare dell’ecobonus e non è in grado di identificare le spese riferibili esclusivamente agli interventi che comportano il conseguimento di una classe energetica superiore rispetto alle spese riferibili agli interventi che determinano una riduzione di almeno due classi di rischio sismico, non essendo rispettato il principio generale secondo il quale non è possibile far valere due agevolazioni sulla medesima spesa, gli acquirenti non potranno beneficiare delle detrazioni sopra indicate. Se, invece, l’istante è in grado di identificare specificamente le spese riferibili agli interventi che rientrano nell’ecobonus, la relativa detrazione non è da considerarsi incompatibile con gli altri benefici relativi all’adozione di misure antisismiche.