La rinuncia al diritto di abitazione deve essere assoggettata ad imposta?
A presentare istanza di interpello è un contribuente che, a seguito del decesso della moglie, ha ereditato il 50 % della proprietà dell’abitazione coniugale, mentre il restante 50 % dell’immobile è stato ereditato dalla figlia della coppia. Come precisato dall’istante, in virtù di quanto disposto dal nostro Codice Civile, sull’immobile in comproprietà si è costituito il diritto di abitazione in favore del coniuge superstite. In sede di dichiarazione di successione, sono state applicate le agevolazioni “prima casa” (in base a quanto previsto dall’articolo 69 della Legge n. 342 del 2000).
L’istante intende ora acquistare in via esclusiva un nuovo immobile nello stesso Comune nel quale è situata l’abitazione ereditata. Il nuovo immobile sarà adibito ad abitazione principale ed in esso l’istante trasferirà la propria residenza ed il proprio domicilio. L’intenzione dell’istante è quella di richiedere le agevolazioni “prima casa” anche in riferimento al nuovo acquisto.
A tal proposito, l’istante ha affermato che intende rinunciare, a titolo gratuito, al diritto di abitazione sull’immobile ereditato. In questo modo, verrebbe meno l’unico ostacolo all’applicazione dei benefici “prima casa” per il nuovo acquisto.
La rinuncia al diritto di abitazione deve essere formale o può essere tacita? In quest’ultimo caso, può essere sufficiente il trasferimento della residenza e del domicilio in altro immobile? La rinuncia deve essere assoggettata alle imposte indirette e, in tale caso, le imposte devono essere calcolate per il 50 % del loro ammontare complessivo, dal momento che la rinuncia al diritto di abitazione comporterebbe la ricostituzione della piena proprietà dell’immobile dell’altro proprietario e dello stesso rinunciante.
Nell’istanza di interpello sono stati richiesti chiarimenti anche riguardo alle imposte eventualmente dovute dalla figlia del contribuente a seguito dell’atto di rinuncia a titolo gratuito da parte dello stesso e riguardo alla possibilità per la figlia di fruire delle agevolazioni “prima casa”.
L’Agenzia delle Entrate, nella Risposta n. 525 del 26 ottobre 2022, ha evidenziato che la rinuncia al diritto di abitazione deve essere fatta per atto pubblico o per scrittura privata, a pena di nullità. L’atto, inoltre, deve essere trascritto avendo ad oggetto un diritto reale immobiliare.
Dal punto di vista fiscale, l’atto di rinuncia a titolo gratuito, secondo quanto precisato dall’Agenzia delle Entrate, costituisce un trasferimento, in quanto secondo la normativa si considera come un trasferimento anche la rinuncia a diritti reali. L’Agenzia delle Entrate ha richiamato in proposito anche un’Ordinanza della Corte di Cassazione del 2019 secondo la quale ai fini fiscali la rinuncia ai diritti reali si considera come un trasferimento, in quanto generativa di un arricchimento nella sfera giuridica altrui e, in quanto tale, è soggetta ad imposta ipo-catastale.
Pertanto, la rinuncia a titolo gratuito al diritto di abitazione costituisce il presupposto per l’applicazione dell’imposta sulle donazioni. Sono, inoltre, dovute le imposte ipotecaria e catastale nella misura proporzionale rispettivamente dell’1 % e del 2 %.
Riguardo al caso specifico trattato nella Risposta dell’Agenzia delle Entrate, la base imponibile sulla quale calcolare le suddette imposte sarà costituita dal valore del diritto di abitazione oggetto di rinuncia alla data dell’atto, nella misura del 50 % corrispondente alla quota di proprietà dell’immobile della figlia dell’istante.
Inoltre, le agevolazioni “prima casa” non saranno applicabili in caso di atti a titolo gratuito, dal momento che la norma che le prevede (articolo 69 della Legge n. 342 del 2000) fa riferimento soltanto agli acquisti derivanti da successioni o donazioni e che si tratta di una norma speciale agevolativa non suscettibile di interpretazione estensiva.