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18 Giugno 2016

I chiarimenti in materia di catasto, locazioni, trasferimenti immobiliari

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L’Agenzia delle Entrate, nella Circolare n. 27 del 13 giugno 2016, ha riportato i chiarimenti interpretativi forniti in risposta ai quesiti posti dalla stampa specializzata in occasione di un convegno organizzato dal Sole 24 Ore per i 130 anni del Catasto.

I chiarimenti riguardano:

  • le tematiche catastali;
  • i contratti di locazione;
  • le compravendite;
  • il leasing abitativo;
  • le detrazioni sulle ristrutturazioni, il risparmio energetico ed il bonus mobili.

In particolare, per quanto riguarda le tematiche catastali, l’Agenzia delle Entrate si è occupata dei fabbricati collabenti, dei fabbricati in corso di costruzione ed in corso di definizione, delle installazioni per la telefonia mobile e gli impianti eolici.

Per quanto riguarda queste ultime installazioni, l’Agenzia delle Entrate ha ricordato la nuova disciplina introdotta dal Decreto Legislativo n. 33 del 15 febbraio 2016, a modifica del Codice delle comunicazioni elettroniche, ed applicabile dal 1° luglio 2016, secondo la quale gli elementi di rete e le infrastrutture realizzate per le installazioni di telefonia mobile non costituiscono unità immobiliari e non rilevano ai fini della determinazione della rendita catastale. Situazione diversa è quella delle strutture di sostegno degli aerogeneratori delle centrali eoliche. A tal proposito, l’Agenzia delle Entrate ha evidenziato che si tratta di vere e proprie torri, con caratteristiche tali da poterle qualificare come “costruzioni” che, quindi, rilevano nella determinazione della rendita catastale delle centrali eoliche.

Ulteriori chiarimenti sono forniti riguardo ai processi di revisione della rendita catastale, agli “imbullonati”, alla rendita catastale degli impianti di risalita.

Un paragrafo della Circolare è, poi, dedicato al caso di due unità immobiliari contigue ed autonomamente accatastate con due diversi titolari. E’ escluso l’accatastamento unitario, ma se, a seguito di interventi edilizi, viene meno l’autonomia dell’una rispetto all’altra, può essere annotata negli archivi catastali l’esistenza di “un’unione di fatto ai fini fiscali”, purché a tale scopo vengano presentate due distinte dichiarazioni di variazione.

Nella seconda parte della Circolare, sono inseriti dei chiarimenti riguardo a questioni relative ai contratti di locazione. Ad esempio, viene precisato che, nonostante le nuove regole introdotte dalla Legge di Stabilità per il 2016 riguardo all’obbligo del locatore di registrare il contratto entro trenta giorni dalla stipula e di dare poi comunicazione di tale registrazione, entro sessanta giorni, al conduttore ed all’amministratore di condominio, non è venuto meno l’obbligo, previsto dalla normativa in materia di imposta di registro, di registrare il contratto di locazione e di pagare la relativa imposta a carico, solidalmente, di entrambe le parti del contratto (locatore e conduttore) e dell’agente immobiliare, qualora il contratto sia stato concluso a seguito della sua attività.

Le novità introdotte dalla Legge di Stabilità per il 2016 riguardo ai contratti di locazione non hanno innovato neanche la disciplina delle sanzioni applicabili in caso di omessa o tardiva registrazione del contratto di locazione.

L’Agenzia delle Entrate ha ricordato che la proroga, anche tacita, del contratto di locazione deve essere comunicata all’Agenzia medesima, entro trenta giorni dal verificarsi dell’evento, ossia dal giorno successivo alla scadenza del contratto oggetto di proroga. La comunicazione deve avvenire tramite modello RLI, da presentare per via telematica o presso l’ufficio nel quale è stato registrato il contratto di locazione, e deve essere preceduta dal pagamento della relativa imposta di registro.

Il terzo capitolo della Circolare è dedicato alle risposte in materia di compravendita. In particolare, viene dato spazio alle questioni relative al mancato rispetto delle regole previste in materia di agevolazioni per l’acquisto della “prima casa”, con riferimento anche alla nuova ipotesi di applicazione delle agevolazioni “prima casa” (introdotta dalla Legge di Stabilità per il 2016) nella quale il contribuente sia già proprietario di un altro immobile acquistato come “prima casa”, ma si impegni a venderlo entro un anno dal nuovo acquisto. Qualora si renda conto di non poter rispettare l’impegno preso in sede di acquisto del secondo immobile, il contribuente potrà, entro l’anno, presentare un’apposita istanza presso l’ufficio nel quale è stato registrato l’atto di acquisto, così da evitare l’applicazione delle sanzioni. Se, invece, è scaduto il termine di un anno, si è ormai verificata la decadenza dall’agevolazione e, quindi, vengono applicate necessariamente anche le sanzioni. Si potrà comunque beneficiare dell’istituto del ravvedimento operoso, presentando un’apposita istanza all’Agenzia delle Entrate con la quale dichiarare l’avvenuta decadenza.

Ulteriori chiarimenti sono forniti riguardo ai trasferimenti immobiliari nell’ambito delle vendite giudiziarie.

Viene, quindi, precisato che l’acquisto di un immobile da parte di chi è già proprietario nel medesimo Comune di altro immobile non acquistato con i benefici fiscali previsti per la “prima casa” non può dare diritto a tali agevolazioni, anche se il contribuente si impegna a vendere il primo immobile entro un anno dall’acquisto del secondo immobile. La nuova ipotesi di applicazione delle agevolazioni “prima casa”, introdotta dalla Legge di Stabilità per il 2016, infatti, riguarda soltanto il caso in cui il primo immobile sia stato acquistato con le medesime agevolazioni.

L’Agenzia delle Entrate ha fornito alcune indicazioni anche riguardo all’applicazione della deduzione del costo di acquisto o di costruzione delle abitazioni destinate alla locazione per almeno otto anni a canoni bassi.

Infine, il quarto capitolo riguarda i quesiti in materia di leasing abitativo ed il quinto capitolo le detrazioni per l’acquisto di nuovi mobili.

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