Titolo: Società immobiliari e imprese edili
Autore: Bruno Pagamici
Editore: Sistemi Editoriali
Prezzo: Euro 35
Questo volume “Società immobiliari e imprese edili“, giunto alla seconda edizione, realizzato da Bruno Pagamici per la collana delle monografie professionali della Sistemi Editoriali, analizza in modo particolarmente approfondito e completo i vari aspetti contabili e fiscali del complesso settore delle attività immobiliari. Queste attività sono molto varie: si tratta di compravendite e di costruzioni di immobili, ma anche di gestioni immobiliari, con diverse conseguenze sul piano civilistico e fiscale.
L’opera è costituita da oltre 470 pagine e si sviluppa in undici capitoli, nei quali vengono affrontate le seguenti tematiche:
1) Le forme giuridiche dell’attività edile e immobiliare. Definizione di imprese immobiliari e distinzione tra attività tipiche delle società immobiliari e attività tipiche delle imprese edili. Quali sono i tipi di società nei quali possono costituirsi le imprese edili e immobiliari, dalle società in nome collettivo alle società per azioni, dalle società cooperative alle società consortili. In particolare, l’illustrazione di ogni tipologia di società è accompagnata da un modello di atto costitutivo o di statuto nel quale sono esposti ampiamente e chiaramente tutti i principali elementi della forma analizzata e le clausole che possono regolarne l’organizzazione ed il funzionamento.
2) Immobili merce, immobili strumentali e immobili patrimonio: aspetti civilistici, contabili e fiscali.
3) Imprese e società immobiliari: aspetti fiscali connessi all’imposizione diretta. Distinzione riguardo a tale profilo tra le imprese immobiliari di costruzione e di compravendita e le imprese immobiliari di gestione. Distinzione tra le immobiliari di gestione che realizzano redditi di impresa e le immobiliari di gestione che non realizzano redditi di impresa.
4) La valutazione di opere e servizi in corso di esecuzione. Analisi degli aspetti civilistici, contrattuali, contabili e di bilancio. Il criterio della commessa completata ed il criterio della percentuale di completamento. Analisi degli aspetti fiscali della valutazione delle opere in corso di esecuzione, con distinzione specifica tra le opere con tempo di esecuzione infrannuale e con tempo di esecuzione ultrannuale. La valutazione delle maggiorazioni di prezzo.
5) Le imprese immobiliari: il nuovo regime di imposizione indiretta per cessioni, affitti e locazioni. In questo capitolo viene esaminata soprattutto la nuova disciplina introdotta in materia dal D.L. Visco-Bersani n. 233 del 2006. Distinzione attuale tra immobili ad uso abitativo ed immobili strumentali sulla base della classificazione catastale. Le problematiche connesse alla cessione dei fabbricati. La definizione di “data di ultimazione dei lavori”. Il meccanismo del reverse charge nelle cessioni di fabbricati strumentali. Le cessioni di immobili da parte delle imprese di costruzione o di ristrutturazione e da parte delle imprese di compravendita e di gestione. Le cessioni effettuate da imprese non propriamente immobiliari. La tassazione indiretta nella locazione di immobili. L’obbligo di registrazione ed applicazione dell’imposta di registro per i contratti di locazione. La procedura telematica di registrazione dei contratti e di versamento dell’imposta. Analisi della normativa applicabile alle locazioni effettuate dalle imprese di costruzione o ristrutturazione e dalle imprese immobiliari di compravendita e di gestione. Le ipotesi delle locazioni da parte delle immobiliari “miste” e da parte delle imprese “non immobiliari”. La tassazione delle operazioni di leasing e delle operazioni di affitto di azienda.
6) L’irrilevanza fiscale dell’ammortamento dei terreni e i riflessi nel bilancio d’esercizio.
7) Le società non operative. I presupposti soggettivi per l’applicazione della normativa in materia e le ipotesi legislative di disapplicazione automatica della normativa stessa. I presupposti oggettivi alla luce dei più recenti interventi legislativi. Il “test di operatività” e le conseguenze fiscali del mancato superamento del test. Procedura da attivare ai fini della richiesta di disapplicazione della normativa relativa alle società di comodo. Ipotesi particolare della istanza di disapplicazione parziale. Si evidenzia che è stata inserita nel testo una interessante tabella nella quale viene illustrata un’ampia casistica relativa alle possibilità di accoglimento o di rigetto dell’istanza di disapplicazione. Ipotesi di esclusione dell’applicazione della normativa in questione attraverso le agevolazioni per lo scioglimento o la trasformazione delle società considerate non operative in società semplici.
8) La cessione e la locazione di immobili: tassazione e agevolazioni fiscali per professionisti e soggetti privati. Analisi in particolare delle nuove regole da applicare all’operazione di acquisto di una abitazione. Dichiarazioni fondamentali da inserire nell’atto di compravendita. Le detrazioni per i costi dell’intermediazione immobiliare. Le agevolazioni fiscali per l’acquisto della “prima casa” ed i requisiti per beneficiarne. La tassazione delle plusvalenze derivanti dalla vendita di un immobile. Credito di imposta in favore di coloro che vendono l’immobile per il quale hanno fruito dei benefici previsti per la “prima casa” ed entro un anno dalla vendita acquistano una nuova abitazione che costituisce “prima casa”. Agevolazioni nella imposizione indiretta nel caso di cessioni di immobili da parte di soggetti privati. Tassazione diretta ed indiretta delle locazioni immobiliari da parte di privati. Le agevolazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizie. Si evidenzia che in questa sezione è stata inserita una tabella molto utile nella quale sono elencati a titolo esemplificativo gli interventi sulle singole unità abitative e sulle parti condominiali che possono beneficiare delle agevolazioni. Le agevolazioni fiscali per il risparmio energetico. La deducibilità del costo degli immobili strumentali per i professionisti alla luce delle innovazioni recenti della disciplina.
9) Il valore normale dei fabbricati. L’accertamento sugli immobili ceduti e locati da imprese e da soggetti privati. Accertamento ai fini IVA, ai fini delle imposte dirette e dell’imposta di registro.
10) Contrasto del lavoro nero e sicurezza nei luoghi di lavoro. Analisi della normativa. Ipotesi di sospensione dei lavori nei cantieri edili. L’applicazione delle sanzioni amministrative. Il tesserino di riconoscimento per i lavoratori o il registro di cantiere per il datore di lavoro con meno di dieci dipendenti. La comunicazione preventiva di assunzione.
11) Il reverse charge nel settore edile e il subappalto. La disciplina in materia viene illustrata anche con l’esposizione di una serie di risoluzioni dell’Agenzia delle Entrate volte alla risoluzione delle problematiche connesse all’individuazione dei soggetti obbligati. Il nuovo regime sanzionatorio nel caso di errata applicazione del reverse charge. I profili penali. La responsabilità solidale dell’appaltatore e del subappaltatore.
In questa monografia la completezza e la chiarezza dell’esposizione della materia è determinata anche dalla presenza di numerose tabelle riassuntive, di esempi pratici, di note, schemi e modelli. Inoltre, ogni tematica è illustrata avendo riguardo agli interventi legislativi più recenti ed ai contributi giurisprudenziali e ministeriali che contribuiscono a chiarire le problematiche più complesse e le modalità di applicazione della disciplina.
L’approccio dell’autore nella realizzazione dell’intera opera è connotato da un carattere piuttosto pratico che rende più agevole al lettore la comprensione e che permette di individuare facilmente indicazioni efficaci per la risoluzione di singole questioni operative. E’ da consigliarsi, pertanto, non solo a coloro che devono studiare e approfondire da un punto di vista teorico la materia, ma anche a tutti i professionisti ed a coloro che nello svolgimento della propria attività o comunque nella vita pratica (ad esempio: acquisto di una “prima casa”, realizzazione di interventi di ristrutturazione edilizia) necessitano di conoscere meglio la disciplina attuale degli aspetti fiscali e contabili delle molteplici attività e operazioni nel settore immobiliare.
Testo recensito dall’ Avv. Raffaella De Vico
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