L’Agenzia delle Entrate si è occupata di una questione relativa al trattamento ai fini Iva in caso di cessione di unità immobiliari ad uso abitativo.
La società istante ha rappresentato di operare nel settore immobiliare e di voler commercializzare delle unità immobiliari ad uso abitativo. Vi saranno anche degli acquisti “sulla carta” di immobili per i quali è prevista, tra i requisiti che tali abitazioni devono soddisfare al momento della consegna, la presenza di una cucina arredata. Potranno essere inserite delle cucine arredate anche nelle abitazioni cedute successivamente al loro sviluppo.
L’unità abitativa è comunque ceduta “a corpo” con un corrispettivo complessivo predeterminato. Qualora la cucina inserita nell’appartamento non sia di gradimento dell’acquirente, le spese per la disinstallazione, lo smaltimento e per l’acquisto di una nuova cucina saranno ad esclusivo e totale carico dell’acquirente stesso.
Il quesito sottoposto all’attenzione dell’Agenzia delle Entrate riguarda l’aliquota Iva applicabile alle cessioni di unità immobiliari, con un prezzo “a corpo”, nelle quali sia installata una cucina arredata. La cessione di unità abitative con categoria catastale diversa da A/1, A/8 e A/9, con prezzo “a corpo”, potrà essere assoggettata all’aliquota Iva del 10 % o, quando ne sussistono le condizioni, all’aliquota Iva del 4 %? Alla cessione della cucina dal produttore o installatore alla società istante potrà applicarsi l’aliquota Iva del 4 %, prevista per la cessione di beni forniti per la costruzione dei fabbricati indicati all’articolo 13 della Legge n. 408 del 1949 o l’aliquota Iva del 10 % prevista per le cessioni di beni forniti per la realizzazione degli interventi di recupero indicati all’articolo 31 della Legge n. 457 del 1978?
L’Agenzia delle Entrate, nella Risoluzione n. 25 del 14 aprile 2021, ha, in primo luogo, rilevato che, per rispondere al primo quesito posto dalla società istante, è necessario valutare se la cessione di una cucina funzionante all’interno di un’unità immobiliare costituisca, ai fini Iva, un’unica operazione immobiliare oppure un’operazione distinta.
Secondo l’Agenzia delle Entrate, una cucina arredata non può considerarsi incorporata nel fabbricato o nell’edificio, essendo generalmente facilmente smontabile e rimovibile. Non può dirsi neanche parte integrante di un fabbricato o di un edificio, in quanto, in mancanza della cucina arredata, il fabbricato o l’edificio non possono dirsi incompleti, diversamente da quanto avverrebbe in caso di mancanza di porte, finestre, tetti, scale o ascensori. La cucina arredata non può dirsi neanche installata in modo permanente in un fabbricato o in un edificio, potendo essere rimossa senza che venga distrutto o alterato il fabbricato o l’edificio stesso.
Non vi sono neanche i presupposti per considerare la cessione della cucina come operazione accessoria rispetto all’operazione principale di cessione dell’unità immobiliare ad uso abitativo. La cessione di una cucina funzionante, infatti, non può costituire un mezzo per fruire nelle migliori condizioni dell’operazione principale, né per la sua realizzazione. La cessione di un’unità immobiliare, infatti, può ben concludersi a prescindere dalla fornitura di una cucina arredata.
Ciò che rileva è che la cessione della cucina funzionante non costituisce un elemento senza il quale l’operazione principale di cessione dell’unità immobiliare non sia possibile.
Quindi, la cessione delle unità abitative di categoria catastale diversa da A/1, A/8 e A/9 costituisce, ai fini Iva, una cessione ben distinta dalla cessione avente ad oggetto la cucina. La cessione della cucina dovrà essere assoggettata ad aliquota Iva ordinaria.
Per quanto riguarda il secondo quesito posto alla sua attenzione, l’Agenzia delle Entrate ha rilevato che l’aliquota Iva del 4 % è effettivamente applicabile alle cessioni di beni, escluse le materie prime e semilavorate, forniti per la costruzione, anche in economia, dei fabbricati indicati all’articolo 13 della Legge n. 408 del 1949 e successive modificazioni. Si tratta di fabbricati di tipo economico aventi le caratteristiche richieste dalla Legge Tupini e delle costruzioni rurali.
L’aliquota Iva del 10 % è, inoltre, applicabile in caso di cessioni di beni, escluse le materie prime e semilavorate, forniti per la realizzazione degli interventi di recupero indicati all’articolo 31 della Legge n. 457 del 1978. Si tratta di specifici interventi di recupero.
Tali aliquote Iva agevolate si applicano a beni finiti. Per “beni finiti” devono intendersi quei beni che, anche successivamente al loro impiego nella costruzione o nell’intervento di recupero, non perdono la loro individualità, pur incorporandosi nell’immobile. Sono beni finiti, ad esempio, gli ascensori, gli infissi, i sanitari, i prodotti per gli impianti idrici, elettrici, a gas. Non esiste comunque un’elencazione tassativa dei beni finiti.
Sono stati considerati beni finiti, ad esempio, anche le scale a chiocciola, in quanto trattasi di beni con caratteristiche tali da poter essere sostituiti in modo autonomo dalla struttura della quale fanno parte e che conservano, quindi, la loro individualità.
Inoltre, il carattere distintivo del bene finito è dato dall’avvenuta ultimazione del processo produttivo, nel senso che il bene si trova nella fase finale della commercializzazione.
Alla luce di tutte queste considerazioni, una cucina funzionante, completa di tutti gli elementi normalmente impiegati per lo scopo al quale è destinata, come elettrodomestici, sedie, tavoli, credenze, ripiani, deve ritenersi composta da una serie di elementi che, intesi nel loro complesso, non sembrano possedere le caratteristiche proprie dei beni finiti. La cucina arredata, infatti, sebbene conservi una propria individualità, è formata da beni ed elementi che non sono destinati ad incorporarsi in una costruzione.
Pertanto, la conclusione espressa dall’Agenzia delle Entrate è che la cessione della cucina dal produttore o installatore alla società istante non costituisce un’operazione avente ad oggetto un bene finito. L’operazione di cessione della cucina dovrà essere assoggettata ad Iva con aliquota ordinaria.