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Costruzione edificio Tupini: aliquota Iva ridotta e ripartizione delle spese

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La risposta dell’Agenzia delle Entrate n. 4 del 18 settembre 2018 riguarda, in particolare, l’applicabilità dell’aliquota Iva ridotta del 10 % ai contratti di appalto conclusi per la costruzione di unità immobiliari.

L’istante è un imprenditore agricolo che è proprietario di un terreno ed è in possesso di una concessione edilizia per la costruzione di tre appartamenti, dei quali due destinati all’attività di agriturismo ed uno a sua “prima casa”, e di un deposito da destinare all’attività agricola.

Le nuove unità immobiliari saranno iscritte nel catasto urbano e saranno classificate, molto probabilmente, nella categoria catastale A/2, mentre il deposito sarà da classificare come immobile strumentale nella categoria catastale D/10. Il nuovo edificio che verrà realizzato non sarà aggiunto ad una casa già esistente.

L’istante ha precisato che si tratterà di un edificio con i requisiti propri dei cosiddetti “fabbricati Tupini”.

A tal proposito, ricordiamo che i “fabbricati Tupini” sono gli edifici che, unitariamente considerati, hanno destinazione prevalente per le abitazioni secondo il seguente rapporto: almeno il 51 % della superficie totale dei piani sopra terra destinato ad abitazioni e non più del 25 % della stessa superficie destinato a negozi.

I quesiti posti dall’istante all’Agenzia delle Entrate riguardano la possibilità di applicare alle spese di costruzione degli appartamenti e del deposito agricolo l’aliquota Iva ridotta del 10 %; la necessità di ripartire le spese edilizie complessive tra l’attività agrituristica, l’attività agricola e la sfera privata dell’istante ai fini della corretta applicazione dell’Iva e, in particolare, della corretta detrazione dell’Iva e l’individuazione dei criteri in base ai quali ripartire tali spese tra le diverse attività.

L’Agenzia delle Entrate ha confermato che, dal momento che l’edificio presenta i caratteri di un fabbricato “Tupini”, trova applicazione l’aliquota Iva ridotta del 10 %.

Inoltre, l’Agenzia delle Entrate ha riconosciuto la necessità di distinguere, ai fini della detrazione dell’Iva, la quota dell’imposta riferibile alla sfera privata dell’istante dalle quote riferibili all’attività agricola ed agrituristica da lui esercitate. Quindi, le spese dovranno essere ripartite a seconda dell’effettiva destinazione di ogni singola unità immobiliare. Le spese di costruzione riconducibili ai due appartamenti destinati all’attività agrituristica dovranno essere contabilizzate nell’ambito di tale attività d’impresa e dovranno essere distinte dalle spese relative al deposito destinato all’attività agricola e dalle spese necessarie alla costruzione dell’appartamento privato.

Il criterio di ripartizione dei costi dovrà basarsi su dati certi ed obiettivamente comprovanti, come il criterio basato sulle quote millesimali.

L’Agenzia delle Entrate ha anche precisato che, qualora l’istante non abbia optato per il regime ordinario, trova applicazione il regime speciale destinato ai produttori agricoli (articolo 34 del D.P.R. n. 633 del 1972), secondo il quale l’Iva assolta sull’acquisto dei beni ammortizzabili non è detraibile per la parte eccedente la detrazione forfettaria effettuata a compensazione dell’Iva dovuta sulla cessione dei prodotti agricoli.

Inoltre, qualora si eserciti l’attività di agriturismo senza optare per il regime ordinario, l’Iva è detraibile in maniera forfetaria nella misura pari al 50 % dell’Iva sui corrispettivi delle operazioni imponibili, restando esclusa la possibilità di detrarre analiticamente l’Iva relativa ai costi sostenuti nell’esercizio dell’attività di agriturismo.