Nella Risoluzione n. 8 del 14 gennaio 2014, l’Agenzia delle Entrate ha risposto ad una richiesta di consulenza giuridica in merito all’aliquota Iva da applicare alle prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto stipulati per la costruzione di complessi immobiliari destinati a “residenza turistico alberghiera”, da realizzarsi previa demolizione di preesistenti strutture ricettive, ed alle cessioni e locazioni delle singole unità che costituiscono tali complessi.
Il complesso immobiliare sottoposto all’attenzione dell’Agenzia delle Entrate è costituito da unità abitative, accatastate nella categoria A/2, ed unità strumentali di ricevimento alberghiero, accatastate nella categoria D/2.
L’Agenzia ha affermato che, per quanto riguarda la costruzione del complesso immobiliare in questione, l’Iva è applicabile nella misura ordinaria del 22 %.
Il contratto di appalto per la costruzione del complesso immobiliare potrà essere assoggettato ad aliquota ridotta, soltanto qualora siano rispettate le proporzioni tra unità abitative ed unità non abitative richieste per gli edifici “Tupini” (articolo 13 della Legge n. 408 del 2 luglio 1949). In tale ipotesi, le prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto saranno assoggettate all’Iva con aliquota ridotta al 10 %. Le medesime prestazioni, inoltre, rese nei confronti di soggetti che svolgono l’attività di costruzione di immobili per la successiva vendita saranno assoggettate all’Iva con aliquota al 4 %.
Riguardo alle cessioni delle singole unità abitative costituenti il complesso immobiliare, accatastate nella categoria A/2, saranno assoggettate alla disciplina Iva prevista dall’articolo 10, n. 8-bis, del D.P.R. n. 633 del 1972. Le cessioni delle porzioni di immobile accatastate nella categoria D/2, invece, saranno trattate come cessioni di immobili strumentali, secondo le regole di cui all’articolo 10, n. 8-ter, del D.P.R. n. 633 del 1972.
Riguardo alle locazioni delle unità abitative, queste saranno esenti Iva, almeno che le imprese costruttrici optino per l’imponibilità. Qualora non operi l’esenzione, l’aliquota Iva applicabile sarà quella ridotta del 10 %.
Qualora, però, le unità abitative siano locate ad uso turistico, i relativi canoni saranno assoggettati ad Iva con applicazione dell’aliquota del 10 %.
Le locazioni delle unità accatastate nella categoria D/2 saranno, invece, esenti da Iva, salvo opzione, ed i canoni, se non opera l’esenzione, saranno assoggettati all’aliquota Iva ordinaria.
a cura dell’Avv. Raffaella De Vico.