Nuovi quesiti in materia di Superbonus per l’Agenzia delle Entrate.
La contribuente istante è proprietaria di due immobili situati in un condominio nel quale sono presenti altri tre immobili di proprietà del marito. La superficie delle unità immobiliari ad uso residenziale comprese nell’edificio è superiore al 50 % della superficie complessiva.
L’istante ed il marito intendono effettuare un intervento di demolizione e ricostruzione dell’intero edificio, realizzando, altresì, degli interventi di riqualificazione energetica e degli interventi antisismici che potrebbero rientrare nell’ambito di applicazione della detrazione fiscale del Superbonus.
Trattandosi di un “condominio minimo”, non è stato richiesto un codice fiscale, né è stato nominato un amministratore di condominio. E’ stata predisposta e sottoscritta una scrittura privata con la quale si è previsto che le spese dovranno essere sostenute da ciascun condomino al 50 % e l’istante provvederà ad effettuare i vari adempimenti per beneficiare del Superbonus.
Come porre in essere questi adempimenti? I pagamenti possono essere effettuati da ciascun condomino direttamente al fornitore per la propria quota, con conseguente emissione di fatture intestate ai singoli condomini, oppure sarà comunque necessario che i pagamenti provengano dal condomino incaricato al quale saranno intestate le fatture dei fornitori?
Altro quesito posto all’attenzione dell’Agenzia delle Entrate: qual’è il limite di spesa ammesso al Superbonus con riferimento all’intervento di sostituzione dell’impianto di riscaldamento condominiale con un nuovo impianto condominiale alimentato da biomasse combustibili? E ancora: l’intervento di installazione di grate alle finestre può essere considerato di completamento degli altri interventi agevolabili e, quindi, beneficiare del Superbonus?
L’Agenzia delle Entrate, nella Risposta n. 809 del 14 dicembre 2021, ha richiamato la propria Circolare del 2020 nella quale aveva chiarito che, nel caso di un edificio composto da un numero non superiore ad otto condomini (cosiddetto “condominio minimo”) sono applicabili le norme civilistiche del condominio, tranne le disposizioni che disciplinano la nomina dell’amministratore ed il regolamento di condominio.
Quindi, ai fini dell’applicazione del Superbonus per lavori realizzati sulle parti comuni, i condomini che non hanno l’obbligo di nominare l’amministratore di condominio e che, pertanto, hanno deciso di non nominarlo, non sono tenuti a richiedere un codice fiscale e potranno utilizzare il codice fiscale del condomino che ha effettuato gli adempimenti per usufruire della detrazione in questione. Occorre comunque dimostrare che gli interventi agevolabili sono realizzati sulle parti comuni del condominio.
Con riferimento al caso descritto nell’istanza di interpello, non essendo stato richiesto un codice fiscale per il condominio minimo, le fatture dovranno essere emesse nei confronti del singolo condomino che effettua gli adempimenti o nei confronti di entrambi i condomini che effettueranno gli adempimenti.
Le detrazioni spettano anche a colui che non risulta essere intestatario della fattura se ha effettivamente sostenuto le spese, anche quando il bonifico per il pagamento non sia stato ordinato da un conto corrente cointestato con il soggetto che risulta essere intestatario della fattura. Per poter usufruire della detrazione fiscale del Superbonus, è comunque richiesto che i documenti di spesa siano integrati con l’indicazione del nominativo del soggetto che ha sostenuto le spese e della relativa percentuale. Le integrazioni devono essere effettuate dal primo anno di fruizione del beneficio, non essendo possibile modificare nei periodi d’imposta successivi la ripartizione della spesa sostenuta.
Ciascun condomino, indipendentemente dalla scelta operata dall’altro condomino, potrà decidere di beneficiare direttamente della detrazione nella dichiarazione dei redditi o di optare per lo sconto in fattura o per la cessione del credito.
Rispetto alla questione del limite di spesa riferito all’intervento di sostituzione della caldaia utilizzata per il riscaldamento condominiale con una nuova caldaia alimentata da biomasse combustibili, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che tale intervento è ammesso al Superbonus soltanto se eseguito congiuntamente ad un intervento finalizzato ad una migliore efficienza energetica, di tipo “trainante” (ossia l’isolamento termico dell’involucro esterno dell’edificio), e purché gli interventi assicurino nel loro complesso il miglioramento di due classi energetiche o, se non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta, da dimostrare mediante un Attestato di Prestazione Energetica prima e dopo gli interventi, rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata, ed a condizione che i lavori siano effettivamente conclusi.
La condizione che gli interventi “trainati” siano effettuati congiuntamente agli interventi “trainanti” è soddisfatta se le date delle spese sostenute per gli interventi “trainati” sono ricomprese nell’intervallo di tempo individuato dalla data di inizio e dalla data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi “trainanti”.
Per gli interventi “trainati”, l’aliquota del 110 % del Superbonus si applica nei limiti di spesa previsti, per ciascun intervento di efficienza energetica, dalla legislazione vigente. Nel caso in cui la normativa preveda un ammontare massimo di detrazione e non un limite massimo di spesa ammesso in detrazione, per determinare l’ammontare massimo di spesa ammesso al Superbonus occorre dividere la detrazione massima prevista dalla normativa di riferimento per l’aliquota di detrazione espressa in termini assoluti cioè occorre dividere la detrazione massima per 1,1.
Pertanto, con riferimento all’intervento di sostituzione dell’impianto di riscaldamento con un impianto di calore alimentato da biomasse combustibili al servizio dell’intero edificio, dal momento che il Decreto Legge n. 63 del 2013 prevede per questo tipo di intervento un ammontare massimo di detrazione spettante pari a 30.000 Euro, il limite massimo di spesa ammessa al Superbonus sarà pari a 27.273 Euro e sarà commisurato all’intervento effettuato sull’intero edificio.
Rispetto alla questione dell’applicabilità del Superbonus all’intervento di sostituzione delle grate alle finestre, l’Agenzia delle Entrate ha ricordato che il Superbonus spetta anche per le altre eventuali spese strettamente collegate alla realizzazione degli interventi agevolabili, a condizione che l’intervento al quale si riferiscono sia effettivamente realizzato. L’individuazione delle spese connesse dovrà essere effettuata da un tecnico abilitato che attesta, ai fini del Superbonus, non solo la rispondenza degli interventi ai requisiti prescritti dalla normativa, ma anche la congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati.
Pertanto, l’istante potrà fruire del Superbonus anche per le spese sostenute per l’installazione delle grate qualora il tecnico abilitato attesti che tali spese sono collegate alla realizzazione ed al completamento degli interventi agevolati. Qualora tale condizione non sia soddisfatta, l’istante potrà comunque fruire, nel rispetto dei requisiti e dei limiti previsti dalla normativa, della detrazione prevista per interventi di ristrutturazione edilizia (e, in particolare, per lavori finalizzati alla prevenzione del rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi). In questo caso, in relazione a tale spesa, non potrà essere esercitata l’opzione per lo sconto in fattura e per la cessione del credito d’imposta corrispondente alla detrazione.