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Novità Irpef - Ires
26 Novembre 2021
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Subentro nella locazione della casa del portiere: si può optare per la cedolare secca.

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Il quesito posto all’Agenzia delle Entrate riguarda l’applicabilità della cedolare secca ad un immobile destinato ad essere utilizzato come abitazione del portiere di uno stabile.

L’istante ha sottoscritto un contratto preliminare per l’acquisto di un immobile di categoria catastale A/2, locato ad uso abitativo, ad un condominio e destinato al portiere del condominio stesso che lo utilizza come abitazione propria e del proprio nucleo familiare.

Intenzione dell’istante è quella di esercitare l’opzione per la cedolare secca, al momento del subentro nel contratto di locazione in corso. Il quesito riguarda proprio la possibilità di applicare questo regime al contratto di locazione nel quale conduttore è il condominio.

Secondo il parere dell’istante, il condominio non ha natura di ente commerciale e, pertanto, il locatore potrebbe optare per il regime fiscale agevolato della cedolare secca per la tassazione dei canoni di locazione.

Secondo il parere dell’Agenzia delle Entrate, espresso nella Risposta n. 790 del 24 novembre 2021, bisogna fare riferimento alla disciplina in materia di cedolare secca ed ai relativi chiarimenti interpretativi. In particolare, nella Circolare n. 26 del 1° giugno 2011 è stato chiarito che la possibilità di esercitare l’opzione per tale regime di imposizione è riservata alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento su unità immobiliari abitative date in locazione non nell’esercizio di un’attività d’impresa o di arti o professioni.

Il regime agevolato in questione può trovare applicazione per i contratti di locazione aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo censiti al Catasto dei fabbricati in una categoria abitativa o per i quali è stata presentata domanda di accatastamento in tali tipologie abitative, che siano stati locati esclusivamente per finalità abitative.

L’esercizio dell’opzione da parte del locatore dell’immobile ha effetti anche nei confronti del conduttore che, nel corso del periodo di durata dell’opzione, non dovrà versare l’imposta di registro sul contratto di locazione.

Per l’applicazione del regime della cedolare secca bisogna tener conto anche dell’attività svolta dal conduttore. Restano esclusi, infatti, dall’ambito di applicazione del regime, i contratti conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di impresa o di lavoro autonomo, anche se gli immobili sono utilizzati dal conduttore per soddisfare le esigenze abitative dei propri collaboratori o dipendenti. Possono, invece, essere ricompresi nell’ambito di applicazione del regime della cedolare secca i contratti di locazione conclusi con enti pubblici o privati non commerciali, purché dal contratto risulti la destinazione abitativa dell’immobile.

L’Agenzia delle Entrate, evidenziando che la parte conduttrice, nel contratto descritto nell’istanza di interpello, è un condominio che non esercita attività d’impresa o di lavoro autonomo e che l’immobile oggetto della locazione è destinato al portiere del condominio che lo utilizza come abitazione principale propria e del proprio nucleo familiare, e tenendo conto della circostanza che il locatore è una persona fisica che non agisce nell’esercizio di attività d’impresa, arte o professione, ha affermato che l’istante potrà optare per il regime della cedolare secca.

L’Agenzia delle Entrate ha, altresì, precisato che, dal momento che il trasferimento tra vivi della proprietà di un immobile locato comporta il subentro nella titolarità del contratto di locazione senza interruzione dello stesso contratto, non sarà necessario stipulare un nuovo contratto di locazione e l’istante potrà esercitate l’opzione per il regime della cedolare secca mediante presentazione del modello RLI entro il termine di 30 giorni dalla data del subentro.

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