Parti comuni dell'edificio, no all'ecosismabonus

Se mancano le parti comuni dell’edificio non si applica l’ecosismabonus

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Nuovi chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate in materia di detrazioni fiscali per interventi di riqualificazione energetica e di adozione di misure antisismiche.

Il quesito posto con istanza di interpello riguarda un contribuente che ha intenzione di acquistare un immobile di categoria catastale A/4 con relativa pertinenza e due fabbricati rurali in categoria catastale F/2 con precedente destinazione produttiva. Il progetto dell’istante è di effettuare un intervento di demolizione e ricostruzione dei precedenti edifici.

Si può dire che la struttura è composta da due unità immobiliari (l’abitazione A/4 e l’edificio produttivo strumentale all’attività agricola F/2) e, secondo l’istante, presenta delle parti comuni. A seguito dell’intervento di demolizione e ricostruzione, verrà realizzata una costruzione con volumetria inferiore, migliorata dal punto di vista sismico di almeno due classi e migliorata dal punto di vista del risparmio energetico. In particolare, le due unità immobiliari verranno unite in un’unica unità ad uso residenziale.

Secondo il contribuente istante, questo tipo di intervento potrebbe consentirgli di beneficiare della detrazione fiscale dell’85 %, calcolata sul limite di spesa di 136.000 Euro moltiplicato per le due unità immobiliari indipendenti.

Inoltre, l’istante ritiene di poter usufruire della detrazione fiscale del 65 % per le opere di miglioramento energetico effettuate sull’immobile ad uso residenziale. Il contribuente vorrebbe beneficiare anche del “bonus mobili” per l’immobile residenziale.

Riguardo agli edifici strumentali all’attività agricola, l’intenzione dell’istante è quella di cambiarne la destinazione d’uso e di trasformarli in un garage doppio. Per questo intervento vorrebbe beneficiare del “sisma bonus” nella misura dell’80 %, essendo previsto un miglioramento di due classi di rischio sismico, con un limite di spesa di 96.000 Euro moltiplicato per le due unità immobiliari.

Nella Risposta n. 419 del 29 settembre 2020, l’Agenzia delle Entrate ha ricordato che il Decreto Legge n. 63 del 2013 prevede che le spese per interventi sulle parti comuni degli edifici condominiali che ricadono nelle zone sismiche 1, 2 o 3, finalizzati congiuntamente alla riduzione del rischio sismico ed alla riqualificazione energetica, possono beneficiare, in alternativa all’eco bonus ed al sisma bonus, di una detrazione dell’80 %, se gli interventi determinano il passaggio ad una classe di rischio sismico inferiore, o dell’85 %, qualora gli interventi determinino il passaggio a due classi di rischio sismico inferiori. Il beneficio fiscale in questione viene anche detto “ecosismabonus”.

Si tratta di una detrazione che è ripartita in dieci quote annuali di pari importo ed il limite di spesa ammesso è pari a 136.000 Euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio.

Per poter beneficiare dell’ecosismabonus è necessario possedere i requisiti richiesti ai fini della spettanza delle due detrazioni fiscali che esso sostituisce (ecobonus e sismabonus). Inoltre, per tale bonus varranno gli stessi chiarimenti forniti per le detrazioni sostituite.

Quindi, affinché possa trovare applicazione la nuova detrazione, gli interventi devono essere realizzati in virtù di procedure autorizzatorie successive al 1° gennaio 2017 e su parti comuni di edifici situati nelle zone sismiche 1, 2 o 3. Gli interventi effettuati dovranno determinare una riduzione di una o due classi di rischio sismico e tale efficacia degli interventi dovrà essere attestata da professionisti abilitati.

Gli interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico dovranno rientrare tra quelli indicati all’articolo 16-bis del Testo Unico delle Imposte sui Redditi. Si tratta, in particolare, di interventi di adozione di misure antisismiche, come l’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica, soprattutto sulle parti strutturali dell’edificio, la redazione della documentazione obbligatoria adeguata a provare la sicurezza statica e la realizzazione di interventi necessari al rilascio di tale documentazione. Gli interventi devono, inoltre, essere effettuati sulle parti strutturali degli edifici o su complessi di edifici collegati strutturalmente.

Per quanto riguarda gli interventi sulle parti comuni degli edifici finalizzati al risparmio energetico, essi devono interessare l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25 % della superficie disperdente lorda dell’edificio stesso o devono essere diretti a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva conseguendo almeno la qualità media secondo i criteri di certificazione energetica degli edifici. Inoltre, l’immobile oggetto degli interventi deve essere dotato di impianto di riscaldamento.

Gli interventi in generale devono comunque essere realizzati su edifici esistenti e non su fabbricati di nuova costruzione. Quindi, l’intervento deve essere qualificato come intervento di conservazione del patrimonio edilizio esistente e non come intervento di nuova costruzione. La qualificazione in tal senso deve essere effettuata dal Comune o da altro ente territoriale competente in tema di classificazioni urbanistiche e deve risultare dal titolo amministrativo che autorizza i lavori.

L’Agenzia delle Entrate ha precisato che anche qualora un edificio sia posseduto da un unico proprietario ed in esso siano rinvenibili parti comuni a due o più unità immobiliari, il proprietario ha diritto alla detrazione per le spese relative ad interventi sulle parti comuni dell’edificio. Quando il legislatore utilizza l’espressione “parti comuni di edificio residenziale”, infatti, si riferisce alle parti comuni di più unità immobiliari e non alle parti comuni a più possessori, considerando, pertanto, l’espressione in senso oggettivo e non soggettivo.

Quando, però, l’edificio è costituito da un’unica unità immobiliare ad uso abitativo e dalle relative pertinenze mancano le parti comuni dell’edificio.

Questo avviene, ad esempio, nel caso specifico descritto dall’istante in cui vi sono un’unica unità immobiliare abitativa e delle pertinenze. Non vi sono delle parti comuni a più unità immobiliari e, pertanto, l’istante non potrà beneficiare dell’ecosismabonus.

L’istante potrà, però, fruire delle detrazioni previste per interventi di riqualificazione energetica e per interventi di adozione di misure antisismiche in relazione ai lavori che intende effettuare sulle singole unità immobiliari. Il contribuente, per le stesse spese sostenute, potrà avvalersi soltanto dell’una o dell’altra agevolazione (ecobonus o sismabonus) e dovrà contabilizzare separatamente le spese riferite ai due tipi di interventi e rispettare gli adempimenti previsti specificamente in relazione a ciascun tipo di intervento.

L’Agenzia delle Entrate ha precisato che gli interventi potranno riguardare anche l’immobile classificato nella categoria catastale F/2, in quanto trattasi pur sempre di un edificio esistente, sia pur totalmente o parzialmente inagibile e non produttivo di reddito. L’immobile dovrà, come ricordato sopra, essere dotato di impianto di riscaldamento situato negli ambienti nei quali sono effettuati gli interventi di riqualificazione energetica.

L’Agenzia delle Entrate ha, altresì, evidenziato che gli immobili strumentali alla precedente attività agricola sono da considerarsi come pertinenze e conserveranno tale carattere anche successivamente alla realizzazione dei lavori. Pertanto, alle spese per gli interventi realizzati su tali pertinenze potrà applicarsi il “sismabonus” nello stesso limite di spesa di 96.000 Euro previsto per l’unità immobiliare principale. Infatti, gli interventi sulle pertinenze non godono di un autonomo limite di spesa.

L’Agenzia delle Entrate ha confermato che l’istante potrà beneficiare del “bonus mobili” per arredare l’abitazione.

Infine, è stato ricordato che vi è anche la possibilità di usufruire della detrazione fiscale del 110 % introdotta dal Decreto “Rilancio” per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 per specifici interventi di riqualificazione energetica e per interventi antisismici.

A tal proposito, l’Agenzia delle Entrate ha evidenziato che la nuova disciplina in materia prevede che i soggetti che sostengono le spese per tali interventi possono optare, in alternativa all’utilizzo diretto della detrazione, per un contributo nella forma dello sconto sul corrispettivo dovuto che viene anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da questi recuperato nella forma del credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti. Inoltre, sempre in alternativa all’utilizzo diretto della detrazione, il contribuente può optare per la cessione di un credito d’imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti con facoltà per questi ultimi di successiva cessione.

L’Agenzia delle Entrate ha richiamato la propria Circolare dell’8 agosto 2020 con la quale sono stati forniti i primi chiarimenti in merito alla nuova detrazione fiscale ed il Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate della stessa data con il quale sono state definite le modalità attuative della disciplina in materia.