L’Agenzia delle Entrate ha fornito alcuni chiarimenti in merito alla detrazione fiscale delle spese per interventi edilizi riguardanti l’adozione di misure antisismiche.
Il contribuente istante ha rappresentato, in un’istanza di interpello, di aver acquistato un terreno agricolo ed i diritti edificatori derivanti dalla demolizione di due unità immobiliari con lo scopo di costruire sul terreno una civile abitazione utilizzando la volumetria degli immobili distrutti. Con l’intervento edilizio programmato si otterrà, inoltre, la riduzione del rischio sismico di oltre due classi.
Nella Risposta n. 194 del 26 giugno 2020, l’Agenzia delle Entrate ha ricordato che la normativa in materia prevede una detrazione dall’imposta lorda nella misura del 50 % fino ad un ammontare complessivo delle spese non superiore a 96.000 Euro per unità immobiliare in ciascun anno (cosiddetto “sisma bonus”). La detrazione può essere ripartita in cinque quote annuali di pari importo nell’anno nel quale si sostengono le spese e negli anni successivi. Inoltre, qualora dagli interventi effettuati derivi una riduzione del rischio sismico che determini il passaggio da una a due classi di rischio inferiori, la detrazione fiscale spettante arriva al 70 % in caso di diminuzione di una classe di rischio ed all’80 % in caso di diminuzione di due classi di rischio.
Ancora, l’Agenzia delle Entrate ha evidenziato che l’agevolazione fiscale del “sisma bonus” spetta per le spese sostenute dai contribuenti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l’immobile sul quale sono effettuati gli interventi edilizi. I possessori possono essere anche i titolari di un diritto reale di godimento sull’immobile, come l’usufrutto o il diritto di abitazione.
Nel caso specifico sottoposto all’esame dell’Agenzia delle Entrate, il contribuente non era proprietario degli immobili che sono stati demoliti, ma è titolare dei diritti edificatori risultanti dalla demolizione.
Nella Risposta dell’Agenzia delle Entrate si è fatto riferimento ai documenti di prassi dell’Agenzia stessa nei quali è precisato che, anche in materia di imposte dirette, il contratto di cessione di cubatura stipulato da privati produce gli stessi effetti del contratto di trasferimento dei diritti reali immobiliari. Ancora, con riferimento all’imposta di registro, si è affermato che l’atto di cessione della volumetria, in quanto trattasi di facoltà riguardante il diritto di proprietà, è assimilabile al trasferimento di un diritto reale immobiliare.
Inoltre, secondo quanto stabilito nel nostro Codice Civile, sono soggetti a trascrizione nei registri immobiliari i contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano dei diritti edificatori comunque denominati, previsti da norme statali o regionali o da strumenti di pianificazione territoriale. Si tratta, quindi, di diritti che godono dello stesso regime pubblicitario dei diritti reali sugli immobili.
La conclusione espressa dall’Agenzia delle Entrate è, quindi, che il contribuente istante, avendo acquistato i diritti edificatori relativi agli immobili oggetto di demolizione, ha diritto alle detrazioni fiscali spettanti per le spese per gli interventi edilizi.
Inoltre, l’Agenzia delle Entrate ha messo in luce che l’istante ha presentato una prima comunicazione di inizio dei lavori per interventi di ristrutturazione ricostruttiva di volume esistente che sono stati oggetto di permesso a costruire rilasciato dal Comune. Poi, ha presentato una nuova comunicazione di inizio dei lavori e soltanto a questa seconda comunicazione è stata allegata l’asseverazione relativa alla riduzione del rischio sismico.
A tal proposito, è stato ricordato che il progettista dell’intervento strutturale deve asseverare la classe di rischio sismico prima dei lavori e la classe di rischio conseguibile successivamente all’esecuzione dell’intervento progettato. Tale asseverazione deve essere presentata contestualmente al titolo abilitativo urbanistico affinché possa trovare applicazione la detrazione fiscale. Pertanto, un’asseverazione tardiva non consente l’accesso alla detrazione.
Quindi, il contribuente istante non può accedere al “sisma bonus”. Può, invece, fruire della detrazione fiscale prevista all’articolo 16-bis, comma 1, lettera i) del TUIR riguardante genericamente gli interventi di ristrutturazione edilizia, nella misura oggi prevista del 50 % delle spese sostenute, nel limite massimo di spesa di 96.000 Euro, con una ripartizione della detrazione in dieci quote annuali di pari importo. Il limite di spesa deve essere determinato con riferimento all’anno ed al singolo immobile con le relative pertinenze.
Per l’individuazione del limite di spesa ammesso alla detrazione, dovranno essere considerati gli immobili censiti al Catasto all’inizio degli interventi edilizi e non quelli risultanti a conclusione dei lavori. Quindi, nel caso specifico, per l’individuazione dell’importo massimo di spesa ammesso alla detrazione, occorrerà fare riferimento ai due immobili collegati ai diritti edificatori acquisiti dall’istante, evidenziando anche la circostanza che uno dei due immobili era pertinenziale rispetto all’altro.
Infine, l’Agenzia delle Entrate ha specificato che, nella dichiarazione dei redditi, dovranno essere indicati i dati catastali degli immobili demoliti e dai quali derivano i diritti edificatori e dovrà essere indicato il codice fiscale dei proprietari di tali immobili.