Interventi di ristrutturazione in un condominio minimo le regole per il Superbonus

Interventi di ristrutturazione in un condominio minimo: le regole per il Superbonus

Interventi di ristrutturazione realizzati su un “condominio minimo” composto da due edifici. In che misura è ammessa la detrazione del Superbonus?

Il contribuente istante ha ricevuto in donazione dal padre tre unità immobiliari comprese in un edificio che saranno oggetto di un intervento di demolizione e ricostruzione senza aumento di volumetria. Le tre unità immobiliari in questione saranno accorpate in un’unica unità abitativa inserita nella categoria catastale A/3. In occasione dell’intervento suddetto verranno effettuati anche degli interventi per la riduzione del rischio sismico e degli interventi di efficientamento energetico.

Le tre unità immobiliari sono strutturalmente unite ad un altro edificio composto anch’esso da tre unità immobiliari, delle quali una è di proprietà dello stesso istante, una è di proprietà del padre e l’altra è di proprietà del cugino dell’istante. Il tetto del primo edificio è sostenuto dal muro portante in comune con il secondo edificio. Inoltre, i due edifici hanno in comune fognature e canali di scarico, oltre alle fondazioni. Anche il secondo edificio sarà oggetto di interventi di ristrutturazione per la riduzione del rischio sismico e la riqualificazione energetica.

Il quesito posto all’attenzione dell’Agenzia delle Entrate riguarda la possibilità di considerare i due edifici adiacenti come “condominio unico” ai fini dell’applicazione del Superbonus, anche se si tratta di edifici appartenenti a due mappali diversi. In particolare, l’istante ha richiesto chiarimenti riguardo al limite di spesa ammissibile per gli interventi che si intendono realizzare e sulla possibilità della cessione ad un istituto bancario del credito corrispondente alla detrazione. L’istante ha anche richiesto se sia necessaria l’attribuzione di un codice fiscale al “condominio minimo” e se, in caso di risposta affermativa, le detrazioni del Superbonus siano gestibili tutte tramite il codice fiscale del condominio o possano essere gestite anche tramite il codice fiscale delle singole persone fisiche.

Nella Risposta n. 196 del 18 marzo 2021, l’Agenzia delle Entrate ha ricordato che il Superbonus spetta in relazione alle spese per interventi finalizzati all’efficienza energetica ed al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici (interventi cosiddetti “trainanti”) oltre che alle spese per gli ulteriori interventi realizzati congiuntamente ai primi (interventi cosiddetti “trainati”) effettuati anche sulle parti comuni di edifici residenziali in condominio.

L’Agenzia delle Entrate ha, inoltre, evidenziato che, in presenza di un “condominio minimo”, ossia di un edificio composto da un numero non superiore a 8 condomini, sono comunque applicabili le norme civilistiche previste per il condominio, fatta eccezione per le disposizioni che disciplinano la nomina dell’amministratore di condominio ed il regolamento di condominio.

Per beneficiare del Superbonus in riferimento alle spese per i lavori realizzati sulle parti comuni, i condomini che, non avendo un obbligo in tal senso, non hanno nominato un amministratore non sono tenuti a richiedere un codice fiscale. Potrà, infatti, essere utilizzato il codice fiscale del condomino che ha effettuato i connessi adempimenti. Il titolare del codice fiscale dovrà comunque dimostrare che i lavori sono stati effettuati sulle parti comuni dell’edificio.

L’Agenzia delle Entrate ha, altresì, rilevato che, in caso di interventi realizzati sulle parti comuni di edifici in condominio per i quali il limite di spesa è calcolato in funzione del numero delle unità immobiliari di cui è composto l’edificio, tale ammontare di spesa costituisce il limite massimo di spesa agevolabile con riferimento all’intero edificio e non il limite massimo di spesa agevolabile riferibile alle singole unità immobiliari che compongono l’edificio.

Ancora, nel caso in cui sullo stesso immobile siano effettuati più interventi che possano beneficiare dell’agevolazione, il limite massimo di spesa ammesso alla detrazione è costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi realizzati, a condizione che siano distintamente contabilizzate le spese riferite ai diversi interventi e che siano rispettati gli adempimenti previsti per ciascun intervento.

In particolare, per gli interventi sulle parti comuni dell’edificio di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali ed inclinate, che delimitano il volume riscaldato verso l’esterno o verso vani non riscaldati, il limite massimo di spesa è di 40.000 Euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, nel caso in cui lo stesso edificio sia composto da 2 a 8 unità immobiliari.

Per gli interventi antisismici il limite massimo di spesa è di 96.000 Euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio. Rientrano in tale limite di spesa anche le spese per gli interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria necessari per completare l’intervento complessivo.

L’Agenzia delle Entrate ha, altresì, evidenziato che l’esecuzione sulle parti comuni dell’edificio in condominio di almeno un intervento “trainante” consente a ciascun condomino di fruire del Superbonus per interventi “trainati” di riqualificazione energetica effettuati sulle singole unità immobiliari. Tra questi interventi rientrano anche quelli prospettati dal contribuente istante.

In caso di interventi “trainati” finalizzati alla riqualificazione energetica realizzati sulle singole unità immobiliari, il Superbonus spetta per le spese sostenute per interventi realizzati su un massimo di due unità immobiliari. Si potrà comunque usufruire dei Superbonus per le spese per interventi realizzati sulle parti comuni dell’edificio in condominio con riferimento alle spese imputate a ciascun condomino, indipendentemente dal numero delle unità immobiliari possedute nel condominio.

Ulteriori precisazioni dell’Agenzia delle Entrate. Riguardo alla spesa massima ammissibile nel caso di interventi “trainati” di riqualificazione energetica, le norme di riferimento individuano talvolta un limite massimo di detrazione spettante e talvolta un limite massimo di spesa ammesso alla detrazione. La disciplina del Superbonus applicabile a questo tipo di interventi prevede che la detrazione trovi applicazione nei limiti di spesa previsti dalla legislazione vigente. Quindi, nel caso in cui la norma applicabile preveda un ammontare massimo di detrazione (e non un ammontare massimo di spesa ammissibile), per determinare l’ammontare massimo della spesa ammessa al Superbonus occorre dividere la detrazione massima ammissibile prevista dalla norma di riferimento per 1,1 (ossia l’aliquota di detrazione espressa in termini assoluti).

Più specificamente, con riguardo al caso esposto nell’istanza di interpello, per l’acquisto e la posa in opera di finestre o schermature solari e per l’acquisto e la posa in opera di pannelli solari per la produzione di acqua calda, la normativa in materia prevede per ciascun intervento un limite massimo di detrazione pari a 60.000 Euro. Se questi interventi vengono realizzati congiuntamente ad un intervento “trainante” ammesso al Superbonus, il limite massimo di spesa ammesso alla detrazione del Superbonus sarà di 54.545 Euro per ciascun intervento.

Ancora, per l’acquisto e la posa in opera di impianti con generatori di calore alimentati da biomasse combustibili, il Decreto Legge n. 63 del 2013 prevede un ammontare massimo di detrazione di 30.000 Euro. Se questo intervento viene eseguito congiuntamente ad un intervento “trainante” ammesso al Superbonus, il limite massimo di spesa ammesso al Superbonus sarà di 27.273 Euro per ciascun intervento.

Riguardo alle detrazioni spettanti per le spese sostenute in relazione ad interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica, nel caso in cui tali interventi comportino l’accorpamento di più unita abitative, come nel caso in esame, per l’individuazione del limite di spesa ammissibile devono essere considerate le unità immobiliari censite al Catasto all’inizio dei lavori e non quelle risultanti a conclusione dei lavori stessi.

Quindi, con riferimento al caso specifico sottoposto all’attenzione dell’Agenzia delle Entrate, solo qualora l’intervento di demolizione e ricostruzione rientri tra gli interventi di ristrutturazione edilizia previsti dal D.P.R. n. 380 del 2001 e ciò risulti dal titolo amministrativo e vengano al contempo effettuati degli interventi di riduzione del rischio sismico ammessi al Superbonus, il contribuente istante potrà fruire della detrazione del Superbonus, nei limiti di spesa previsti per ciascun intervento, secondo i criteri suddetti, nel rispetto di tutte le condizioni previste dalla normativa in materia e di tutti gli adempimenti richiesti. Per l’individuazione del limite di spesa, come detto, occorrerà considerare la situazione esistente all’inizio dei lavori e non quella risultante al termine dei lavori stessi.

Se la struttura dei due edifici adiacenti effettivamente è tale da poter parlare di un unico condominio minimo, l’istante potrà beneficiare del Superbonus per le spese relative agli interventi effettuati sulle parti comuni. Il limite massimo di spesa ammissibile, in questo caso, dovrà essere moltiplicato per 6, ossia per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, considerando sempre la situazione esistente all’inizio dei lavori e non quella risultante dalla conclusione di essi.

Per gli interventi “trainati” effettuati sui singoli appartamenti, invece, il Superbonus spetta all’istante per le spese sostenute per gli interventi realizzati su un massimo di due unità immobiliari.

Per beneficiare del Superbonus, l’Agenzia delle Entrate ha ribadito che non è necessario richiedere un apposito codice fiscale per il condominio minimo. Può essere, infatti, utilizzato il codice fiscale del condomino che ha effettuato i vari adempimenti per beneficiare della detrazione del Superbonus.

Infine, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che, considerando che ciascun condomino usufruisce del Superbonus per le spese relative ai lavori effettuati sulle parti comuni dell’edificio, ciascun condomino potrà esercitare l’opzione per la cessione del credito d’imposta corrispondente alla detrazione spettante.