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24 Settembre 2021
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Immobili in corso di definizione: ammesso il Superbonus a certe condizioni.

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Nuovi chiarimenti sull’applicazione del Superbonus.

Il contribuente istante è proprietario con il coniuge di un edificio composto da un’unità immobiliare appartenente alla categoria catastale F/4, da un’unità classificata nella categoria C/2 e da un’unità immobiliare classificata in categoria A/3.

Al momento della presentazione della richiesta di concessione edilizia, l’edificio era composto da due abitazioni, entrambe in parte sviluppate al piano terra ed in parte al primo piano, e da alcuni locali ad uso agricolo posti al piano terra. Era stata, poi, introdotta una variante che prevedeva una serie di modifiche all’interno della struttura portante rimasta inalterata. I lavori necessari alla realizzazione di tali modifiche, però, non sono stati portati a termine.

Successivamente, è stata presentata una comunicazione di inizio lavori per la realizzazione di opere all’interno della costruzione e per il completamento della ristrutturazione dell’immobile censito in categoria catastale A/3, mentre la porzione di fabbricato costituente l’unità immobiliare di categoria catastale C/2 è rimasta inalterata. Anche per l’unità immobiliare censita originariamente nella categoria F/3 e poi nella categoria F/4 come “unità in corso di definizione”, i lavori di ristrutturazione non sono stati completati e l’interno è rimasto allo stato grezzo, pur con la presenza delle pareti di separazione dalle altre unità immobiliari che costituiscono il fabbricato.

L’istante ha richiesto se possa beneficiare dell’agevolazione del Superbonus in caso di realizzazione di un intervento strutturale sulle strutture portanti dell’edificio che permetta di conseguire il miglioramento di almeno una classe di rischio sismico su tutto l’edificio. E ancora se possa usufruire del Superbonus in caso di lavori edilizi che portino l’unità immobiliare attualmente censita come C/2 ad essere censita nella categoria C/6 e ad essere composta da un’autorimessa e da un posto auto coperto, che costituiranno pertinenza dell’abitazione ricavata dalla ristrutturazione dell’unità immobiliare attualmente censita come F/4. Così come l’istante ha richiesto se possa usufruire del Superbonus in caso di opere edilizie che, appunto, permettano all’unità immobiliare attualmente censita come F/4 di divenire un’unità ad uso abitativo, con la realizzazione di coibentazioni dell’involucro, pavimenti e la posa di finestre e portefinestre, oltre che l’installazione di un impianto di climatizzazione invernale in sostituzione dell’impianto di climatizzazione invernale preesistente. L’intenzione è anche quella di installare sull’edificio un impianto fotovoltaico di circa 11 Kw che sia al servizio dell’unità immobiliare abitativa attualmente censita come F/4.

L’Agenzia delle Entrate, nella Risposta n. 599 del 16 settembre 2021, ha evidenziato che la categoria catastale F/4 è una delle cosiddette “categorie fittizie”. Le categorie fittizie sono state istituite per soddisfare l’esigenza di soggetti titolari di immobili di identificare porzioni immobiliari, che di per se stesse non costituiscono delle unità immobiliari vere e proprie, per diverse finalità, come compravendite o donazioni. Agli immobili che sono iscritti in categorie fittizie non è attribuita una rendita catastale.

In un recente documenti di prassi, è stato chiarito che, alle spese per interventi realizzati su unità immobiliari classificate nella categoria catastale F/2 spettano le detrazioni fiscali per ristrutturazioni edilizie, in quanto si tratta di una categoria catastale che si riferisce a fabbricati totalmente o parzialmente inagibili e non produttivi di reddito, ma pur sempre fabbricati già costruiti ed individuabili catastalmente.

La stessa conclusione deve essere affermata con riferimento alla situazione prospettata dall’istante in cui un’unità immobiliare oggetto degli interventi edilizi costituisce un fabbricato già costruito ed individuato catastalmente, anche se solo provvisoriamente, nella categoria F/4.

L’Agenzia delle Entrate ha affermato che, qualora l’intervento di demolizione e ricostruzione di parte dell’edificio venga qualificato come intervento di ristrutturazione edilizia vero e proprio, potrà essere applicato il Superbonus. In particolare, per gli interventi volti all’adozione di misure antisismiche sulle parti strutturali comuni dell’edificio, la detrazione fiscale potrà essere applicata su un ammontare delle spese non superiore al limite di 96.000 Euro moltiplicato per ciascuna delle tre unità immobiliari che costituiscono l’edificio oggetto di ristrutturazione. Entro questo limite massimo devono essere considerate anche le spese necessarie al completamento delle opere di ristrutturazione relative all’unità immobiliare attualmente censita in categoria catastale F/4.

Lo stesso limite di spesa varrà per gli interventi edilizi che porteranno l’unità immobiliare censita nella categoria C/2 a divenire un’unità immobiliare censita alla categoria catastale C/6. Il Superbonus potrà essere riconosciuto nella misura in cui gli interventi siano classificati nel titolo abilitativo e che dallo stesso risulti il cambio di destinazione d’uso dell’unità immobiliare ed il vincolo di pertinenzialità con l’unità immobiliare abitativa che deriverà dai lavori da effettuare sull’unità immobiliare accatastata attualmente come F/4.

Anche per gli interventi di riqualificazione energetica sull’unità immobiliare accatastata come F/4, potrà essere riconosciuta l’agevolazione del Superbonus a condizione che, nel titolo edilizio, risulti il cambio di destinazione d’uso dell’unità immobiliare in abitativa. Per la determinazione del limite della spesa ammessa al Superbonus, occorrerà tener conto del numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, comprese le pertinenze.

Per quanto riguarda la parte di lavori di riqualificazione energetica per gli edifici di categoria catastale F/2, nei quali l’impianto di riscaldamento non è funzionante, occorre dimostrare che l’edificio è comunque dotato di un impianto di riscaldamento rispondente alle caratteristiche tecniche previste dal Decreto Legislativo n. 311 del 29 dicembre 2006 e riattivabile con un intervento di manutenzione. Si tratta di una condizione richiesta per tutte le tipologie di interventi ammessi all’agevolazione ad eccezione dell’installazione di collettori solari per produzione di acqua calda e, dal 1° gennaio 2015, di generatori alimentati a biomassa e delle schermature solari.

Questa precisazione vale anche nel caso descritto nell’istanza di interpello per i lavori da realizzare sull’unità immobiliare attualmente accatastata nella categoria catastale F/4 che, come dichiarato dall’istante, era dotata di un impianto di riscaldamento. Con la conseguenza che l’istante potrà accedere all’agevolazione del Superbonus in relazione agli interventi di riqualificazione energetica.

L’Agenzia delle Entrate ha, altresì, riconosciuto che il contribuente istante potrà beneficiare del Superbonus per l’installazione dell’impianto fotovoltaico a servizio dell’unità immobiliare abitativa che risulterà a conclusione dei lavori da realizzare sull’unità attualmente censita come F/4.

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