L’Agenzia delle Entrate ha risposto ad un quesito, posto tramite interpello, riguardo al trattamento ai fini Ires dei componenti positivi di reddito derivanti dalla costituzione di un diritto di superficie a tempo determinato su un terreno di proprietà.
L’istante è una società per azioni che redige il bilancio secondo le regole del Codice Civile e non si qualifica come micro impresa. Il corrispettivo della concessione del diritto di superficie è costituito da un canone annuo che viene incassato tramite rate anticipate trimestrali.
Il dubbio posto dalla società istante all’attenzione dell’Agenzia delle Entrate è se, ai fini Ires, tale corrispettivo debba concorrere alla formazione del reddito d’impresa anno per anno, come ricavo, oppure come plusvalenza da cessione, interamente nel periodo d’imposta nel quale è stato stipulato l’atto.
La risposta è stata riportata nella Risoluzione n. 37 del 15 maggio 2018.
L’Agenzia delle Entrate ha, dapprima, richiamato la normativa in materia. Con riferimento al caso specifico, ha rilevato che la società istante, dal punto di vista contabile, intende considerare tra i ricavi i canoni periodici spettanti quale corrispettivo della costituzione del diritto di superficie a tempo determinato.
Il trattamento ai fini dell’Imposta sui Redditi delle Società discende dalla corretta contabilizzazione dell’operazione in questione.
L’Agenzia delle Entrate ha evidenziato che, nei principi contabili nazionali, non vi è una disciplina applicabile in via diretta ed immediata al caso specifico. Occorre, quindi, verificare l’esistenza, all’interno dei principi contabili nazionali, di una disciplina applicabile a casi simili che possa, quindi, essere applicata in via analogica.
Secondo il principio contabile OIC 12, i costi sostenuti dal superficiario in termini di canoni periodici corrisposti a terzi per la concessione del diritto di superficie su immobili sono considerati contabilmente alla stessa maniera dei costi per i canoni di locazione di beni immobili o dei costi per i canoni della locazione finanziaria di immobili (voce: “per godimento di beni di terzi”).
Vi è, quindi, una sostanziale equiparazione, dal lato dei componenti negativi di reddito, degli effetti contabili del diritto di superficie e degli effetti contabili prodotti dalla locazione. Di conseguenza, si deve ritenere corretta la rilevazione contabile tra i ricavi (e non tra le plusvalenze) dei canoni periodici spettanti per la costituzione del diritto di superficie a tempo determinato.
Nel caso specifico, pertanto, la contabilizzazione del corrispettivo tra i ricavi, secondo la maturazione contrattuale, come avviene con la locazione, deve ritenersi corretta. In conclusione, per rispondere al quesito specifico, il corrispettivo conseguito dalla società istante, oltre ad essere contabilizzato correttamente come ricavo, concorrerà alla formazione del reddito d’impresa come ricavo, e non come plusvalenza, così come imputato in bilancio.