L’Agenzia delle Entrate ha risposto ad un’istanza di interpello riguardante la detrazione spettante agli acquirenti degli immobili venduti da imprese di costruzione o di ristrutturazione che abbiano realizzato degli interventi volti all’adozione di misure antisismiche.
La società istante intende realizzare delle unità immobiliari risultanti dalla demolizione e ricostruzione di edifici preesistenti, tramite una nuova società partecipata nella quale deterrà una quota maggioritaria. Durante il periodo necessario per la realizzazione degli immobili, la società istante stipulerà dei contratti preliminari nei quali verrà indicato che le abitazioni da costruire avranno tutte le caratteristiche che permetteranno agli acquirenti di beneficiare della detrazione fiscale prevista per l’adozione di misure antisismiche.
La società istante ha posto una serie di quesiti sulla propria situazione all’Agenzia delle Entrate che ha fornito diversi chiarimenti nella Risposta n. 5 del 16 gennaio 2020.
In primo luogo, l’Agenzia delle Entrate ha ricordato la disciplina in materia secondo la quale la detrazione spetta agli acquirenti di unità immobiliari vendute da imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare che abbiano realizzato interventi di adozione di misure antisismiche, mediante interventi di demolizione e ricostruzione di interi edifici dai quali derivi una riduzione del rischio sismico che determini il passaggio ad una o due classi di rischio inferiore.
Affinché possa essere applicata la detrazione in questione, è necessario che gli edifici oggetto degli interventi di riduzione del rischio sismico siano situati in Comuni delle zone sismiche 1, 2 e 3 e che le imprese di costruzione o di ristrutturazione provvedano, entro 18 mesi dalla conclusione dei lavori, alla successiva alienazione delle unità immobiliari.
La detrazione spetta nella misura del 75 % o dell’85 % (a seconda che l’intervento determini il passaggio ad una o due classi di rischio sismico inferiore) del prezzo del singolo immobile, risultante nell’atto pubblico di compravendita, entro un ammontare massimo di spesa pari a 96.000 Euro per ciascun immobile.
L’Agenzia delle Entrate ha ricordato, altresì, che la normativa in materia prevede che gli acquirenti degli immobili possono optare per la cessione del credito corrispondente alla detrazione alle imprese che hanno effettuato gli interventi o ad altri soggetti privati, con la facoltà di questi ultimi di effettuare una ulteriore cessione. La cessione non può avvenire in favore di istituti di credito ed intermediari finanziari.
Per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2019, era riconosciuta la possibilità per i contribuenti beneficiari della detrazione di optare per uno sconto sul corrispettivo dovuto per l’acquisto. Questa possibilità è stata abrogata con la Legge di Bilancio per il 2020.
Riguardo al contenuto dell’istanza di interpello, la società ha chiesto di conoscere se oggetto della detrazione fiscale possono essere gli immobili derivanti da totale demolizione e ricostruzione (come nel caso specifico) indipendentemente dalla circostanza che il provvedimento di autorizzazione all’intervento qualifichi l’intervento stesso come una nuova costruzione o come la ristrutturazione di un edificio già esistente.
L’Agenzia delle Entrate ha evidenziato in merito che la detrazione può trovare applicazione anche nel caso in cui la demolizione e ricostruzione dell’edificio abbia determinato un aumento volumetrico rispetto all’edificio preesistente, purché le disposizioni normative urbanistiche in vigore consentano tale variazione.
L’istante ha poi richiesto se, tenuto conto che, al momento della stipula dei contratti preliminari di acquisto delle singole unità immobiliari, saranno già definiti tutti gli elementi che giustificano e quantificano la detrazione fiscale, sia possibile per i promissari acquirenti usufruire già della detrazione sulla base degli acconti versati ed in proporzione al prezzo finale di vendita.
In proposito, l’Agenzia delle Entrate ha confermato che è possibile beneficiare della detrazione con riferimento agli importi degli acconti versati, purché il contratto preliminare di vendita dell’immobile sia registrato entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi nella quale si intende fruire della detrazione. Inoltre, l’acquirente potrà beneficiare della detrazione soltanto a seguito dell’ultimazione dei lavori riguardanti l’intero fabbricato.
Quindi, se sono stati ultimati i lavori e sono stati pagati gli acconti in un anno diverso da quello della stipula dell’atto notarile, il contribuente potrà fruire della detrazione in relazione agli acconti versati o nel periodo d’imposta nel quale sono stati pagati o nel periodo d’imposta nel quale è stato stipulato il rogito.
La detrazione non è comunque condizionata alla cessione di tutte le unità immobiliari che costituiscono il fabbricato sul quale è stato effettuato l’intervento di adozione delle misure antisismiche. Ciascun acquirente può beneficiare della detrazione in relazione al proprio atto di acquisto.
Su richiesta della società istante, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, ai fini dell’applicazione della detrazione fiscale in questione, non è necessario che l’acquirente effettui i pagamenti con bonifico bancario o postale.
L’Agenzia delle Entrate ha, inoltre, ricordato che, dal 1° gennaio 2020, non è più possibile optare per lo sconto sul corrispettivo dovuto. E’ possibile comunque avvalersi della cessione del credito che dovrà essere comunicata utilizzando le funzionalità disponibili nell’area riservata del sito web dell’Agenzia delle Entrate o il modello allegato al Provvedimento del 31 luglio 2019 con il quale sono stati definiti le modalità ed i termini per tale comunicazione.
In particolare, occorrerà fare riferimento alla casella n. 15, in caso di intervento che abbia determinato il passaggio ad una classe di rischio sismico inferiore, ed alla casella n. 16, in caso di intervento che abbia determinato il passaggio a due classi di rischio sismico inferiori.
L’ultimo quesito che è stato posto all’Agenzia delle Entrate dalla società istante riguarda la possibilità per la stessa di risultare cessionaria del credito corrispondente alla detrazione, così come per le altre società o persone fisiche che dovessero entrare a far parte della compagine societaria della nuova società che realizzerà gli interventi.
La conclusione espressa dall’Agenzia delle Entrate è che non vi sono ostacoli alla cedibilità del credito alla società istante o alle società o persone fisiche che dovessero entrare a far parte della compagine societaria della nuova società che realizzerà gli interventi, nel momento in cui questi soggetti dovessero acquisire la partecipazione nella nuova società.