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Novità Irpef - Ires
21 Gennaio 2022
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Condominio con più edifici e Superbonus: la delibera assembleare può essere del singolo fabbricato.

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Nuovi chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate sul Superbonus e, in particolare, sulle regole da applicare in caso di interventi effettuati in un condominio composto da più edifici.

Il condominio che ha presentato istanza di interpello all’Agenzia delle Entrate è formato da più fabbricati indipendenti. Gli interventi che il condominio intende effettuare riguardano le parti comuni di ciascun fabbricato e, eventualmente, le unità immobiliari poste nel singolo fabbricato, mentre non riguardano parti comuni a più fabbricati. Gli interventi programmati sono interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali o inclinate che interessano l’involucro dell’edificio con incidenza superiore al 25 %; interventi di acquisto e posa in opera di finestre, comprensive di infissi; intervento di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con caldaia a condensazione; sistemi di termoregolazione o con generatori ibridi o con pompe di calore; intervento di sostituzione di scaldacqua.

Il quesito posto all’attenzione dell’Agenzia delle Entrate riguarda la possibilità di applicare il Superbonus anche nel caso in cui gli interventi da effettuare siano deliberati da assemblee separate dei proprietari delle unità immobiliari dei singoli fabbricati e non dall’assemblea condominiale nel suo complesso.

Per l’esercizio dello sconto in fattura, inoltre, possono essere presentate comunicazioni distinte per gli interventi relativi ai singoli fabbricati sui quali verranno effettuati i lavori, indicando sempre lo stesso codice fiscale del condominio e indicando come beneficiari i proprietari delle unità immobiliari del singolo fabbricato?

L’Agenzia delle Entrate, nella Risposta n. 23 del 13 gennaio 2022, ha richiamato la disciplina in materia ed i diversi chiarimenti forniti in merito. In particolare, ha fatto riferimento ad una Circolare del 2020 nella quale è stato precisato che, nel caso di intervento di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali ed inclinate, che interessa l’involucro dell’edificio, le relative spese possono beneficiare del Superbonus anche se l’intervento è realizzato soltanto su uno degli edifici che compongono il condominio, a condizione che, per l’edificio oggetto dell’intervento, siano rispettati i requisiti dell’incidenza superiore al 25 % della superficie disperdente lorda e del miglioramento di almeno due classi energetiche (da verificare mediante gli appositi Attestati di Prestazione Energetica redatti per i singoli edifici oggetto degli interventi).

Le singole abitazioni potranno fruire del Superbonus per gli interventi “trainati” solo se facenti parte dell’edificio oggetto dell’intervento “trainante”.

Riguardo alla questione specifica delle delibere assembleari, l’Agenzia delle Entrate ha ricordato che la disciplina del Superbonus prevede che le deliberazioni assembleari del condominio che hanno ad oggetto l’approvazione degli interventi che rientrano nell’ambito di applicazione dell’agevolazione e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi interventi, oltre che l’adesione all’opzione per la cessione del credito o per lo sconto in fattura, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti all’assemblea ed almeno un terzo del valore dell’edificio.

La possibilità di deliberare riguardo agli interventi da realizzare soltanto su alcuni fabbricati del condominio con delle assemblee separate dei condomini dei singoli fabbricati non riguarda i profili di natura fiscale, ma soltanto i profili di natura civilistica.

Affinché trovi applicazione l’agevolazione fiscale del Superbonus, infatti, non assume rilevanza che gli interventi che possono beneficiare del Superbonus siano validamente deliberati dall’assemblea condominiale nel suo complesso o dalle assemblee dei proprietari delle unità immobiliari dei singoli fabbricati del condominio sui quali verranno effettuati i lavori.

Riguardo agli adempimenti per l’esercizio dell’opzione per lo sconto in fattura, l’Agenzia delle Entrate ha affermato che possono essere inviate tante comunicazioni, relative ai lavori “trainanti” da effettuare sulle parti comuni condominiali, quanti sono i fabbricati interessati dagli interventi.

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