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Cedolare secca per immobili ad uso commerciale: ammessa se il precedente contratto era risolto

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L’Agenzia delle Entrate ha fornito alcuni chiarimenti in merito all’applicazione del regime della cedolare secca agli immobili commerciali.

L’istante è proprietario, insieme ad altre tre persone fisiche e ad una società di capitali, di un negozio e di un attiguo magazzino. Queste unità immobiliari sono state concesse in locazione ad una società, la quale ha, poi, subaffittato ad un’altra società, che ha provveduto a pagare i canoni di locazione direttamente ai proprietari.

La prima società locataria è stata ammessa alla procedura di concordato preventivo. Il commissario liquidatore ha inviato ai comproprietari la comunicazione di disdetta del contratto di locazione. E’ stato, quindi, concluso un nuovo contratto di locazione con un’altra società (una terza società) che ha, anch’essa, subaffittato i locali alla seconda società che gestiva già in precedenza l’attività.

Il quesito sottoposto all’attenzione dell’Agenzia delle Entrate riguarda la possibilità per i comproprietari, in riferimento al nuovo contratto di locazione, di optare per l’applicazione del regime della cedolare secca.

L’Agenzia delle Entrate, nella Risposta n. 268 del 18 luglio 2019, ha ricordato che la Legge di Bilancio per il 2019 ha esteso l’applicabilità del regime della cedolare secca ai canoni derivanti dai contratti di locazione stipulati nel 2019 in riferimento ad immobili iscritti nel catasto dei fabbricati alla categoria C/1 (negozi e botteghe), la cui estensione non sia superiore a 600 mq, ed alle pertinenze locate congiuntamente. In caso di opzione per tale regime, trova applicazione l’aliquota del 21 %.

Il regime agevolato in questione riguarda i locatori, persone fisiche, titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sugli immobili, che non agiscano nell’esercizio di attività d’impresa o di arti o professioni.

Nel caso specifico, potranno, quindi, optare per il regime della cedolare secca soltanto i proprietari degli immobili che siano persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di attività d’impresa, arti o professioni.

L’Agenzia delle Entrate ha, altresì, ricordato che le disposizioni contenute nella Legge di Bilancio per il 2019 limitano l’applicabilità della cedolare secca ai contratti di locazione stipulati nel 2019 per i quali, alla data del 15 ottobre 2018, non risultavano in essere, per gli stessi immobili e per gli stessi soggetti, contratti non scaduti che siano stati interrotti anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.

Nel caso specifico, il contratto di locazione preesistente era stato risolto già prima del 15 ottobre 2018 e, peraltro, nell’ambito di una procedura di concordato preventivo. Si tratta, pertanto, di una situazione che non rientra nelle suddette ipotesi di esclusione dell’applicabilità della cedolare secca.

La conclusione espressa dall’Agenzia delle Entrate in riferimento al caso sottopostole dall’istante è che il contribuente stesso, così come gli altri comproprietari persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività d’impresa o di lavoro autonomo potranno, in relazione al più recente contratto di locazione concluso con la terza società, optare per il regime della cedolare secca.

Questo sarà possibile anche se, a seguito della stipula del nuovo contratto di locazione, gli immobili risultino utilizzati concretamente dalla stessa società che li gestiva in precedenza.