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Cedolare secca per gli immobili ad uso commerciale: chiarimenti sui limiti

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L’Agenzia delle Entrate ha trattato una questione relativa all’applicazione della cedolare secca ad un contratto di locazione commerciale.

L’istante è il proprietario di un immobile classificato nella categoria catastale dei negozi C/1. L’immobile è stato dato in locazione ad una società in accomandita semplice con un contratto della durata di sei anni (dal 2014 al 2020), rinnovabile per altri sei anni. La società in accomandita semplice, a sua volta, ha concesso in affitto l’azienda, a partire dal 10 gennaio 2019, ad una società a responsabilità limitata unipersonale che è, quindi, subentrata nel contratto di locazione in corso. In particolare, il socio unico ed amministratore della s.r.l. unipersonale è anche il socio accomandatario della società in accomandita semplice che era inizialmente titolare del contratto di locazione.

Il dubbio posto all’attenzione dell’Agenzia delle Entrate riguarda la possibilità di applicare il regime della cedolare secca ai redditi derivanti dal contratto di locazione commerciale dal 10 gennaio 2019, a seguito del cambiamento del soggetto che riveste la posizione del locatario.

L’Agenzia delle Entrate, nella Risposta n. 364 del 30 agosto 2019, ha ricordato che la Legge di Bilancio per il 2019 ha ampliato l’ambito di applicazione della cedolare secca, prevedendo che il canone relativo ai contratti di locazione stipulati nel 2019, aventi ad oggetto immobili classificati nella categoria catastale C/1 (come l’immobile del quale è proprietario l’istante), di superficie fino a 600 mq, e le relative pertinenze locate congiuntamente, può essere assoggettato al regime della cedolare secca con l’aliquota del 21 %.

Secondo la disciplina in questione, però, il regime della cedolare secca non trova applicazione ai contratti stipulati nel 2019 qualora, alla data del 15 ottobre 2018, risulti in corso un contratto di locazione non scaduto, tra gli stessi soggetti e riguardante lo stesso immobile, che sia stato interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.

La ragione alla base di tale regola è che si vuole evitare che, per poter fruire del regime della cedolare secca, le parti concordino la risoluzione anticipata del contratto di locazione, per poi stipulare un nuovo contratto con decorrenza dal 1° gennaio 2019.

Riguardo al caso specifico, la circostanza che la società a responsabilità limitata unipersonale sia subentrata nel contratto di locazione in essere non è assimilabile alla stipula di un nuovo contratto di locazione.

La cessione del contratto di locazione contestuale alla cessione dell’azienda è un’ipotesi di cessione prevista direttamente dalla legge che riguarda lo stesso contratto di locazione e non un nuovo rapporto di locazione. Infatti, la successione nella posizione del conduttore deve essere comunicata all’Agenzia delle Entrate, ma non deve essere corrisposta alcuna imposta e non deve essere effettuato nessun altro adempimento fiscale.

Quindi, il contratto di locazione originario continua a produrre i suoi effetti anche rispetto al nuovo conduttore subentrato, senza la necessità che vi sia la risoluzione del precedente rapporto e la stipula di un nuovo contratto di locazione.

Ciò avviene anche quando le parti si accordino per una modifica del canone di locazione, come avvenuto nel caso specifico rappresentato dal contribuente.

Pertanto, la conclusione espressa dall’Agenzia delle Entrate è che l’istante non possa beneficiare del regime della cedolare secca, in quanto risulta attualmente ancora in corso un contratto di locazione non scaduto che già esisteva alla data del 15 ottobre 2018.