Novità Irpef - Ires
9 Aprile 2011

Cedolare secca sugli affitti: tutte le regole per l’esercizio dell’opzione.

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Con un Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 7 aprile 2011 sono state disciplinate le modalità di esercizio dell’opzione della cedolare secca sulle locazioni, introdotta dal Decreto Legislativo n. 23 del 14 marzo 2011 in materia di federalismo fiscale municipale (newsletter Misterfisco del 28 marzo 2011).

Riguardo ai soggetti che possono esercitare l’opzione, è stato ribadito che si tratta dei locatori, persone fisiche, che siano proprietari o titolari di altro diritto reale di godimento su immobili destinati ad uso abitativo.

L’opzione della cedolare può essere esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione o al momento della proroga del contratto medesimo. La cedolare secca può trovare applicazione anche ai contratti per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione. Il locatore eserciterà l’opzione in sede di dichiarazione dei redditi oppure in sede di registrazione del contratto se comunque si procede ad una registrazione volontaria.  

Nel Provvedimento è, altresì, precisato che il mancato esercizio dell’opzione nella prima annualità del contratto non preclude la possibilità di esercizio dell’opzione per le annualità successive, entro il termine per il versamento dell’imposta di registro.

Viene, inoltre, ricordato che il Decreto Legislativo sul federalismo fiscale municipale ha previsto all’articolo 3, comma 11, che il locatore, a pena di inefficacia dell’opzione, è tenuto a comunicare preventivamente, tramite raccomandata, al conduttore la rinuncia, per il periodo corrispondente alla durata dell’opzione, della facoltà di richiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione in base all’indice Istat.     

Riguardo alla durata dell’opzione, nel Provvedimento viene evidenziato che l’opzione è vincolante per il locatore durante l’intero periodo di durata del contratto di locazione o della proroga oppure, nel caso nel quale l’opzione venga esercitata nelle annualità del contratto successive alla prima, sarà vincolante nel periodo residuo di durata del contratto.
E’ prevista anche la facoltà per il locatore di esercitare la revoca dell’opzione in ciascuna annualità successiva a quella nella quale è stata esercitata, entro il termine di pagamento dell’imposta di registro.

Ancora, l’imposta versata con la cedolare secca sostituisce l’Irpef e le addizionali relativi al reddito fondiario prodotto dagli immobili ai quali si riferisce l’opzione, l’imposta di registro e l’imposta di bollo dovuta sul contratto di locazione. La cedolare secca sostituisce anche l’imposta di registro e l’imposta di bollo sulle risoluzioni e le proroghe dei contratti di locazione.

Se vi sono più locatori, l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.

Riguardo all’individuazione dei contratti ai quali è applicabile l’opzione della cedolare secca, il Direttore dell’Agenzia delle Entrate ha precisato che il nuovo regime può applicarsi, per il periodo d’imposta 2011, ai contratti in corso nel 2011, anche se con scadenza anteriore al 7 aprile, data di entrata in vigore del Decreto Legislativo sul federalismo municipale.

Per i contratti scaduti o giù registrati alla data del 7 aprile 2011, il locatore può applicare la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi del 2012. Le imposte di registro e di bollo versate non verranno rimborsate e per il 2011 dovrà essere comunque versato l’acconto della cedolare secca.   

Per i contratti registrati a partire dal 7 aprile 2011, invece, l’opzione può essere esercitata direttamente in sede di registrazione del contratto.

Vengono, infine, specificati i termini e le modalità di versamento in acconto ed a saldo dell’imposta sostitutiva, sia per il periodo d’imposta 2011, sia per i periodi successivi.

Con il medesimo Provvedimento sono stati approvati i modelli per l’esercizio del’opzione. In particolare, si tratta di un modello semplificato di denuncia, da trasmettere per via telematica, per la registrazione del contratto di locazione e per l’esercizio dell’opzione della cedolare secca. Questo modello semplificato deve essere utilizzato soltanto nei casi nei quali non vi sia un numero di locatori superiore a tre e non vi sia un numero di conduttori superiore a tre, vi sia omogeneità di opzioni (ossia tutti i locatori esercitino l’opzione), vi sia un’unica unità abitativa con un massimo di tre pertinenze e tutti gli immobili siano censiti con attribuzione di rendita, il contenuto contrattuale sia limitato alla disciplina del contratto di locazione.

In tutte le altre ipotesi, l’opzione deve essere espressa mediante il modello per la richiesta di registrazione degli atti (modello 69) modificato con le necessarie integrazioni.

a cura dell’Avv. Raffaella De Vico.

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