L’Agenzia delle Entrate, nella Circolare n. 20 del 4 giugno 2012, ha risposto a diversi quesiti in materia di cedolare secca sugli affitti.
Riguardo alle modalità di revoca dell’opzione della cedolare secca, in attesa dell’adozione di un apposito Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate, è valida la revoca espressa su carta libera, sottoscritta e contenente i dati necessari per l’individuazione del contratto e delle parti. Così come è valida la revoca manifestata mediante il modello 69.
E’, inoltre, opportuno che il locatore comunichi la revoca al conduttore.
Nel periodo transitorio relativo al 2011, la lettera raccomandata tramite la quale il locatore comunica al conduttore la rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione (condizione per l’efficacia dell’opzione della cedolare secca) deve ritenersi tempestiva se inviata entro il 1° ottobre 2012, ossia entro il termine di presentazione della dichiarazione relativa ai redditi del 2011. Gli eventuali aggiornamenti del canone già percepiti devono essere restituiti al conduttore.
Il contribuente che non abbia versato l’acconto per il 2011 alle date previste può comunque assoggettare ad imposta sostitutiva i canoni di locazione, avvalendosi dell’istituto del ravvedimento operoso per il versamento. In caso di opzione per la cedolare secca, non potranno essere rimborsate le imposte di bollo e di registro eventualmente già pagate.
Tra le questioni poste all’attenzione dell’Agenzia delle Entrate vi è anche quella della possibilità per il nuovo titolare, in caso di trasferimento di un immobile locato, di esercitare, al momento dell’acquisizione dell’immobile, l’opzione per la cedolare secca o di revocare l’opzione formulata dal precedente proprietario. L’Agenzia ha precisato che l’opzione esercitata dal dante causa cessa di avere efficacia con il trasferimento stesso per quanto riguarda l’imposta sul reddito, mentre continua ad avere effetto fino al termine dell’annualità contrattuale per l’imposta di registro e di bollo. Inoltre, i nuovi titolari del contratto di locazione potranno optare per la cedolare secca, mediante presentazione del modello 69, entro il termine di trenta giorni dalla data del subentro. Il contribuente subentrante può, altresì, applicare direttamente la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi qualora ciò sia consentito in via generale.
Inoltre, l’Agenzia delle Entrate ha affermato che anche il comproprietario che non sia espressamente indicato nel contratto di locazione ha la possibilità di optare per la cedolare secca. Se l’altro comproprietario ha già esercitato l’opzione, il comproprietario che non risulta dall’atto dovrà presentare all’Ufficio territorialmente competente il modello 69 con l’indicazione dell’opzione della cedolare secca e dovrà allegare la documentazione dalla quale risulti il titolo di comproprietario. Anche il locatore non indicato in atti dovrà inviare la lettera raccomandata al conduttore con la rinuncia espressa agli aggiornamenti del canone di locazione.
Infine, è stato precisato dall’Agenzia che l’obbligo di inviare la lettera raccomandata al conduttore con la rinuncia agli aggiornamenti del canone di locazione può essere escluso in caso di contratto di durata complessiva inferiore a trenta giorni nell’anno. Per questi contratti, infatti, oltre a non operare l’obbligo di registrazione in termine fisso, non opera neanche il meccanismo dell’aggiornamento del canone. La raccomandata in questione non deve essere inviata al conduttore neanche nel caso di contratto di locazione nel quale sia già prevista espressamente la rinuncia agli aggiornamenti del canone a qualsiasi titolo.
a cura dell’Avv. Raffaella De Vico.