L’Agenzia delle Entrate, con la Circolare n. 26 del 1° giugno 2011, ha fornito i primi chiarimenti riguardo all’applicazione della nuova normativa in materia di cedolare secca sugli affitti.
Nella Circolare si è trattato, in primo luogo, il tema dei soggetti che possono optare per il regime in questione. E’ stato, a tal proposito, precisato che non possono accedere al regime della cedolare secca le società di persone, le società di capitali, gli enti commerciali e non commerciali, così come i soggetti che intendono locare l’immobile nell’esercizio dell’attività d’impresa o di arti e professioni. Quindi, sono esclusi gli imprenditori ed i lavoratori autonomi, anche se l’immobile concesso in locazione è destinato a finalità abitative.
Il regime della cedolare secca, inoltre, può riguardare anche solo una quota dell’immobile locato. L’opzione per questo regime, infatti, può essere esercitata anche solo da uno dei titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sul bene. L’opzione non può, invece, essere esercitata per gli immobili di proprietà condominiale.
Riguardo alla tipologia dei contratti che possono essere oggetto del regime della cedolare secca, l’opzione può riguardare anche i contratti con durata inferiore ai trenta giorni nell’anno. Inoltre, la cedolare secca è limitata agli immobili di tipologia abitativa. Sono esclusi gli immobili che, pur avendo i requisiti per essere destinati a uso abitativo, sono iscritti al catasto in una categoria diversa, ad esempio come uffici o negozi.
Ancora, sono esclusi i contratti conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, anche se poi l’immobile è destinato ad abitazione per collaboratori o dipendenti, così come sono esclusi i contratti aventi ad oggetto immobili che, pur essendo accatastati come abitativi, sono poi locati per uso ufficio o promiscuo.
La cedolare secca può trovare applicazione anche alle pertinenze locate con l’immobile abitativo, a condizione, però, che il rapporto di locazione riguardi le medesime parti contrattuali e nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al contratto di locazione dell’immobile e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale. Il nuovo regime può riguardare anche più pertinenze nel rispetto delle condizioni predette.
La cedolare secca non si applica ai contratti di sublocazione di immobili ed ai contratti di locazione di immobili situati all’estero.
L’Agenzia ha, inoltre, fornito una serie di precisazioni riguardo ai termini per l’esercizio dell’opzione in favore del nuovo regime.
E stato, altresì, evidenziato quanto previsto dalla normativa riguardo all’obbligatorietà di una comunicazione preventiva al conduttore, tramite lettera raccomandata (che, è stato precisato, non può essere sostituita da raccomandata consegnata a mano, anche se accompagnata da ricevuta sottoscritta dal conduttore), della scelta del regime della cedolare secca e della conseguente rinuncia, per il periodo corrispondente alla durata dell’opzione, alla facoltà di richiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.
A tal proposito, è stato chiarito che se l’opzione per il nuovo regime viene esercitata da uno solo dei locatori, la rinuncia agli aggiornamenti del canone di locazione riguarda anche gli altri locatori che non hanno scelto la cedolare secca. Il canone, infatti, rimane unico.
Sono state, inoltre, precisate ulteriormente le modalità di registrazione del contratto di locazione contestuale alla scelta del regime della cedolare secca, in particolare attraverso la presentazione per via telematica del modello Siria.
Nella Circolare è stato ricordato che, nel caso di scelta del nuovo regime di tassazione, non è dovuta l’imposta di registro per la registrazione del contratto. Quindi, anche il conduttore non sarà più tenuto a versare la sua parte dell’imposta di registro. Delle precisazioni relative al versamento dell’imposta di registro, sono state, poi, fornite riguardo alle ipotesi di pluralità di proprietari o titolari di diritti reali di godimento ed alle ipotesi di contratti aventi ad oggetto una pluralità di immobili.
Ancora, l’Agenzia delle Entrate si è occupata degli effetti della cedolare secca sulla determinazione del reddito, delle modalità di individuazione dell’importo dell’imposta sostitutiva e dei versamenti da effettuare in caso di scelta del nuovo regime. Sono state, inoltre, esaminate le regole specifiche che vengono applicate nel 2011.
Infine, ampio spazio è stato riservato anche al regime delle sanzioni.
a cura dell’Avv. Raffaella De Vico.
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