L’Agenzia delle Entrate si è occupata di un interpello relativo al trattamento fiscale di un indennizzo connesso ad un contratto di locazione (Risposta n. 16 del 29 gennaio 2019).
In particolare, la società istante ha rappresentato all’Agenzia delle Entrate di avere in locazione un immobile strumentale che utilizza per la propria attività.
Il locatore ha manifestato la propria intenzione di non rinnovare il contratto di locazione alle stesse condizioni, ritenendo che il valore commerciale dell’immobile sia aumentato in misura tale da non poter continuare a trovare applicazione il canone che oggi viene versato dall’istante. A tal proposito, è stata proposta la stipula di un nuovo contratto di locazione.
A seguito di alcune trattative relative all’individuazione del nuovo canone di locazione da applicare, la società proprietaria dell’immobile ha accettato di ridurre il relativo importo rispetto alle richieste originarie, ma ha anche richiesto, in contropartita, il pagamento di una determinata somma da versare al momento della conclusione del nuovo contratto. Tale somma non verrebbe restituita in caso di cessazione anticipata della locazione su iniziativa dell’istante.
Il quesito sottoposto all’attenzione dell’Agenzia delle Entrate riguarda il trattamento fiscale da applicare a tale somma di denaro, definita dal locatore come “indennizzo” e regolata da una scrittura privata distinta rispetto al contratto di locazione vero e proprio.
L’Agenzia delle Entrate ha precisato che la somma di denaro in questione non può essere qualificata come canone di locazione ed assolve piuttosto ad una funzione indennitaria.
Pertanto, a tale somma non può essere applicato il regime Iva proprio del canone di locazione.
Tale indennità deve essere esclusa dall’ambito di applicazione dell’Iva per mancanza del presupposto oggettivo.
Dal momento che la somma corrisposta dall’istante deve ritenersi esclusa dall’ambito di applicazione dell’Iva, è assoggettata all’imposta di registro con aliquota del 3 %.
Inoltre, l’Agenzia delle Entrate ha osservato che, ai fini contabili, il pagamento effettuato dall’istante rappresenta un debito/passività di natura determinata ed esistenza certa. E’, infatti, rappresentato da un’obbligazione a pagare un ammontare fisso in una data stabilita.
Pertanto, ai fini fiscali, tale componente negativo deve essere considerato fiscalmente deducibile, ai fini Ires ad ai fini Irap, nel periodo d’imposta nel quale sorge l’obbligazione dell’istante al pagamento nei confronti della controparte.
In caso di eventuale cessione del contratto di locazione da parte del locatario, dietro pagamento di un corrispettivo specifico, essa rileverà ai fini Iva. Costituiscono, infatti, prestazioni di servizi, se effettuate dietro pagamento di un corrispettivo, le cessioni di contratti di ogni tipo ed oggetto. La cessione del contratto, inoltre, non costituendo per sua natura attività di locazione, non ricade nell’ambito di applicazione dell’esenzione dall’Iva.
In virtù del principio di alternatività tra l’Iva e l’imposta di registro, la cessione sarà soggetta all’imposta di registro in misura fissa.