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20 Febbraio 2015

Contratti di godimento di immobili in funzione della successiva alienazione: forniti i primi chiarimenti sul regime fiscale applicabile

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Nella Circolare n. 4 del 19 febbraio 2015, l’Agenzia delle Entrate ha fornito alcuni chiarimenti in merito al regime fiscale applicabile, ai fini delle imposte dirette e delle imposte indirette, ai contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili, introdotti dall’articolo 23 del Decreto Legge n. 133 del 12 settembre 2014, convertito dalla Legge n. 164 dell’11 novembre 2014.

La nuova fattispecie contrattuale prevede che il conduttore abbia l’immediato godimento del bene immobile, per poi ottenere, in un secondo momento, la proprietà dell’immobile medesimo, con imputazione di una parte dei canoni al corrispettivo del trasferimento.

Tale tipologia di contratto può trovare applicazione sia con riferimento agli immobili strumentali, sia con riguardo agli immobili abitativi.

I nuovi contratti sono trascrivibili come i contratti preliminari di compravendita. Gli effetti della trascrizione dei contratti di godimento con diritto di acquisto, però, hanno una durata più ampia e, infatti, il termine triennale di efficacia della trascrizione, previsto per il contratto preliminare, è elevato a tutta la durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni.

La normativa prevede, inoltre, una serie di regole riguardo alla quota parte dei canoni da imputare al corrispettivo della vendita dell’immobile ed alla risoluzione per inadempimento contrattuale.

Nel secondo paragrafo della Circolare, l’Agenzia delle Entrate ha trattato le questioni collegate alla disciplina fiscale di tali contratti.

In primo luogo, l’Agenzia delle Entrate ha affermato che, per quanto riguarda il godimento dell’immobile, questo deve essere assimilato, ai fini fiscali, alla locazione e, quindi, per la quota di canone imputata al godimento dell’immobile, trovano applicazione le disposizioni previste, sia ai fini delle imposte dirette che ai fini delle imposte indirette, per i contratti di locazione.

Invece, la quota di canone che ha natura di anticipazione del corrispettivo del trasferimento deve essere assimilata, ai fini fiscali, agli acconti prezzo della successiva vendita dell’immobile.

Inoltre, in caso di esercizio del diritto di acquisto dell’immobile, trova applicazione la normativa prevista, ai fini fiscali, per i trasferimenti immobiliari. 

Diversi chiarimenti sono stati forniti dall’Agenzia delle Entrate riguardo a tutt’e tre gli aspetti.

Infine, nella Circolare, un intero paragrafo è stato riservato all’ipotesi del mancato trasferimento dell’immobile e della restituzione degli acconti.

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