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30 Aprile 2021

Agevolazioni del Decreto Crescita 2019: non si considerano le vendite di immobili in corso di costruzione

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L’Agenzia delle Entrate ha risposto ad un quesito riguardante l’applicazione delle agevolazioni previste per favorire la valorizzazione edilizia dall’articolo 7 del Decreto “Crescita” dell’aprile del 2019.

A presentare l’istanza di interpello è un Notaio che deve stipulare degli atti per i quali si intende beneficiare delle agevolazioni in questione. In particolare, una società di capitali intende acquistare alcuni fabbricati, dei quali uno verrà demolito e ricostruito ed un altro verrà interamente ristrutturato. Una volta completati i lavori, la società procederà a rivendere le nuove unità immobiliari realizzate. Alcune unità immobiliari potranno essere vendute anche se ancora in corso di costruzione.

Il quesito specificamente sottoposto all’Agenzia delle Entrate riguarda la possibilità di considerare la vendita di unità immobiliari in corso di costruzione come utile ai fini del raggiungimento del limite minimo di vendita del 75 % del fabbricato che consente il mantenimento delle agevolazioni in questione. Qualora ciò non sia possibile, il Notaio istante ha chiesto di sapere se possa ricorrere un’ipotesi di decadenza parziale dal regime agevolativo in proporzione al valore delle unità immobiliari in corso di costruzione.

L’Agenzia delle Entrate, nella Risposta n. 305 del 29 aprile 2021, ha ricordato che l’articolo 7 del Decreto Crescita del 2019 ha previsto che, fino al 31 dicembre 2021, per i trasferimenti di interi fabbricati in favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare che, entro i successivi dieci anni, provvedano alla demolizione e ricostruzione degli stessi, anche con variazione volumetrica rispetto al fabbricato preesistente, o eseguano sugli edifici stessi degli interventi di manutenzione straordinaria, di restauro e risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia, comunque conformemente alla normativa antisismica e con il conseguimento della classe energetica A o B, e procedano alla successiva alienazione degli stessi, anche suddivisi in più unità immobiliari qualora l’alienazione riguardi almeno il 75 % del volume del nuovo fabbricato, si applicano l’imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 Euro ciascuna. Qualora tutte queste condizioni non siano rispettate nei termini previsti dalla normativa, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria ed una sanzione pari al 30 % delle stesse imposte. Sono dovuti anche gli interessi di mora.

Con riferimento al caso specifico, l’Agenzia delle Entrate ha rilevato che, al momento della vendita, le unità immobiliari in corso di costruzione non hanno i requisiti previsti dalla normativa suddetta, anche in termini di conseguimento delle necessarie certificazioni energetiche. Quindi, tali atti di vendita non possono considerarsi utili ai fini del raggiungimento del limite minimo di vendita del 75 % dell’intero fabbricato.

Pertanto, qualora questi atti di vendita riguardanti le unità immobiliari in corso di costruzione dovessero superare il 25 % dell’intero fabbricato si avrà la decadenza totale dall’agevolazione usufruita in occasione dell’acquisto del fabbricato medesimo.

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