Acquisto, ristrutturazione e vendita immobili

Acquisto, ristrutturazione e vendita immobili: agevolazioni anche grazie a dichiarazioni successive

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L’Agenzia delle Entrate ha fornito alcune indicazioni riguardo all’applicazione delle agevolazioni fiscali previste dal “Decreto Crescita” del 2019 in caso di trasferimenti di fabbricati in favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare.

Una società a responsabilità limitata che svolge attività di costruzione edilizia residenziale, industriale e artigianale ha presentato all’Agenzia delle Entrate un’istanza di interpello. Il quesito riguarda un progetto che ha portato avanti per la realizzazione di un intervento di ristrutturazione edilizia mediante demolizione e ricostruzione parziale di due fabbricati adiacenti. L’intenzione della società è di realizzare l’intervento in questione nel rispetto della normativa antisismica, per poi alienare i fabbricati realizzati, anche frazionatamente.

Uno dei due fabbricati era già posseduto dalla società istante, mentre l’altro, suddiviso in due unità immobiliari, è stato acquistato con atti di compravendita assoggettati ad imposizione fiscale senza l’applicazione delle disposizioni del Decreto Legge n. 34 del 2019 (cosiddetto “Decreto Crescita 2019″). Tali disposizioni prevedono che, fino al 31 dicembre 2021, in caso di trasferimenti di interi fabbricati in favore di imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che, entro i successivi dieci anni, provvedono alla demolizione e ricostruzione degli stessi fabbricati, conformemente alla normativa antisismica e con il conseguimento della classe energetica A o B, e provvedono alla successiva vendita di essi, anche se suddivisi in più unità immobiliari purché la vendita riguardi riguardi almeno il 75 % del volume del nuovo fabbricato, si applicano l’imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 Euro ciascuna.

Il quesito riguarda la possibilità per la società istante di beneficiare ugualmente delle agevolazioni fiscali suddette mediante la stipula di due atti notarili integrativi dei contratti di compravendita stipulati in precedenza, nella stessa forma dei precedenti contratti, con l’inserimento delle dichiarazioni necessarie per l’applicazione delle agevolazioni prima omesse.

L’Agenzia delle Entrate, nella Risposta n. 384 del 18 settembre 2020, ha ricordato le condizioni richieste dal “Decreto Crescita” affinché possano trovare applicazione l’imposta di registro e le imposte ipotecarie e catastali nella misura fissa di 200 Euro ciascuna. In primo luogo, l’acquisto del fabbricato deve essere effettuato entro il 31 dicembre 2021 da imprese che svolgono attività di costruzione o di ristrutturazione edilizia. L’acquisto, inoltre, deve riguardare un intero fabbricato, indipendentemente dalla natura dello stesso.

Vi sono, poi, le altre condizioni da rispettare e, qualora esse non siano rispettate, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura ordinaria con l’applicazione di una sanzione pari al 30 % delle stesse imposte.

La normativa in materia non prevede che per l’acquisto dell’intero fabbricato sia redatto un unico atto, né che, nel caso in cui il fabbricato acquistato sia composto da più unità immobiliari, l’atto di compravendita delle unità immobiliari che compongono il fabbricato sia redatto in un unico contesto.

L’Agenzia delle Entrate ha, inoltre, evidenziato che la finalità della normativa è quella di agevolare l’impresa di costruzione o di ristrutturazione immobiliare che trasforma un intero fabbricato per renderlo più sicuro rispetto agli eventi sismici e con migliori caratteristiche di efficienza energetica.

Questa finalità può essere perseguita anche quando l’impresa provvede ad acquistare l’intero fabbricato mediante la stipula di diversi contratti di compravendita in tempi differenti e successivi.

Conseguentemente, le agevolazioni fiscali previste dalla normativa in questione possono trovare applicazione anche nel caso specifico sottoposto all’esame dell’Agenzia delle Entrate.

Dovranno essere stipulati due atti integrativi da registrare versando l’imposta di registro in misura fissa ed integrando l’importo dell’imposta ipotecaria e catastale pagato in relazione ai precedenti contratti di compravendita, così da raggiungere l’importo dovuto di 200 Euro per ciascuna imposta e per ciascun atto di compravendita.

Negli atti integrativi dovranno essere inserite le dichiarazioni di volersi avvalere delle agevolazioni fiscali previste dal Decreto Legge n. 34 del 2019.

L’Agenzia delle Entrate ha, altresì, precisato che il termine di dieci anni, richiesto dalla normativa, entro il quale l’impresa che intende beneficiare delle agevolazioni deve alienare le unità immobiliari che rappresentano almeno il 75 % del fabbricato decorre comunque dalla data del primo acquisto.

La società istante, successivamente alla stipula degli atti integrativi, potrà provvedere a presentare istanza di rimborso per la maggiore imposta di registro versata in precedenza in misura proporzionale rispetto alla misura fissa di 200 Euro.