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Cedolare secca immobili commerciali. Applicabile anche in presenza di canone variabile

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L’Agenzia delle Entrate è intervenuta con una importante risposta in materia di cedolare secca su immobili commerciali.

 

In particolare, con la propria Risposta  n. 340 del 23.08.2019 ad interpello ai sensi dell’art. 11, comma 1, lett. a) della Legge n. 212 del 27.07.2000, ha chiarito il corretto comportamento in caso di contratto di locazione avente per oggetto un immobile di natura commerciale per il quale si è esercitata l’opzione per la cedolare secca.

 

L’origine della richiesta di chiarimento sta nel fatto che il canone di locazione contrattualmente previsto era misto e variabile ovvero determinato da una quota fissa annua e da una quota proporzionale in funzione del volume dei ricavi annui realizzati nell’unità commerciale oggetto di contratto di locazione.

 

Al fine di comprendere la portata della Risposta all’interpello è necessario contestualizzare l’ambito di applicazione della cedolare secca, soprattutto a seguito delle novità introdotte dall’articolo 1 comma 59 della Legge di Bilancio 2019 (legge n. 145 del 30.12.2018) in materia di applicazione di cedolare secca per contratti aventi per oggetto unità immobiliari di tipo commerciali.

 

La cedolare secca è un’imposta sostitutiva, introdotta dall’articolo 3 del Decreto legislativo n. 23 del 14.03.2011, applicabile delle persone fisiche sui contratti di locazione; essendo una imposta sostitutiva assorbe in sé l’Irpef, le Addizionali Regionali e Comunali all’Irpef, imposta di registro ed imposta di bollo.

 

Come in genere avviene per tutte le imposte sostitutive, fissandosi l’obiettivo di far conseguire un risparmio fiscale al contribuente, stabilisce anche dei limiti e dei requisiti da rispettare per potervi accedere.

 

Precedentemente all’approvazione della Legge di Bilancio 2019 la cedolare secca era applicabile, per opzione, solo ai canoni di locazione per immobili di natura residenziale.

 

L’articolo 1 comma 59 della Legge di Bilancio 2019 ha esteso tale opzione anche ai contratti di locazione, stipulati a partire dall’anno di imposta 2019, aventi per oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, di superficie non superiore a 600 mq, escluse le pertinenze, e relative pertinente locate congiuntamente.

 

Non è possibile procedere all’opzione per il regime di cedolare secca qualora alla data del 15.10.2018 risultasse per lo stesso immobile e tra gli stessi soggetti un contratto di locazione in essere e non ancora giunto alla sua naturale scadenza, per il quale i contraenti hanno esercitato la risoluzione anticipata (con il solo scopo di creare il presupposto per accedere alla cedolare secca).

 

Fino a qui quindi le caratteristiche dell’imposta sostitutiva e l’ambito della sua applicabilità.

 

Con riferimento al contenuto della Risposta n. 340 del 23.08.2019 da parte dell’Agenzia delle Entrate è necessario sottolineare che i contribuenti che esercitano l’opzione per la cedolare secca assumo l’impegno di rinunciare per tutta la durata del contratto o comunque fino a revoca dell’opzione stessa, a qualsiasi aggiornamento (in aumento) del canone di locazione, compreso anche il semplice aggiornamento del contratto per l’indice Istat.

 

L’aggiornamento e quindi la conseguente rinuncia ad applicarlo deve però riguardare solo il canone pattuito in sede contrattuale; può quindi coesistere l’opzione per la cedolare secca in presenza di contratto di locazione che preveda, sin già dalla sua stipulazione, la modulazione del contratto di locazione per esempio collegandoli ad obiettivi dell’attività commerciale esercitata nell’unità immobiliare locata.

 

La soluzione definita dall’Agenzia delle Entrate in buona sostanza non preclude il libero arbitro tra le parti in sede contrattuale di pattuire un canone di locazione modulato in base ai parametri concordati tra di loro, in questo caso non si tratta quindi di un aggiornamento contrattuale, vietato ai fini della cedolare secca a prescindere dal motivo che l’abbiano determinato, ma di una concorda ed unanime clausola contrattuale nota ed accettata dalle Parti.

 

In forza di ciò l’Agenzia delle Entrate giunge alla conclusione che “la previsione contrattuale presente nel contratto di locazione, che fa dipendere la quota variabile del canone dal fatturato del conduttore, non rientra nel campo di applicazione del citato comma 11 e, come tale, non possa essere di ostacolo all’assoggettamento del contratto stesso al regime della cedolare secca”.

 

Il contribuente istante, nel caso di specie potrà quindi correttamente esercitare l’opzione per la cedolare secca nella misura ordinaria del 21% sull’intero canone di locazione annuo determinato sulla base delle pattuizioni contrattuali.

 

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