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Agevolazioni prima casa in caso di acquisto per successione e donazione

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  1. Definizione

Il comma 3 dell’art. 69 L. n. 342/2000 prevede espressamente la possibilità di usufruire delle agevolazioni prima casa in caso di acquisto di abitazione non di lusso derivante da successione o donazione.

Per effetto dell’agevolazione, le imposte ipotecarie e catastali sono applicate nella misura fissa di euro 200 ciascuna anziché nella misura ordinaria rispettivamente del 2% ed 1%.

 

  1. Presupposti

Per usufruire delle predette agevolazioni occorre che nell’atto di donazione o nell’allegato della dichiarazione di successione il beneficiario attesti l’esistenza di tutti i requisiti e condizioni previste dall’articolo 1, comma 1, quinto periodo, della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131.

Pertanto ai fini del riconoscimento delle agevolazioni prima casa devono essere soddisfatte tutte le seguenti condizioni richieste dalle lettere a), b) e c) del citato articolo 1, comma 1 quinto periodo del DPR 131/86:

1) il dichiarante deve risiedere nel Comune nel quale è ubicato l’immobile in oggetto che deve essere destinato ad abitazione non di lusso (v. lettera a) art 1 comma 1 Tariffa Parte Prima Tuir). Occorre precisare che non è necessario che la residenza venga stabilita proprio nell’abitazione oggetto di acquisto essendo sufficiente la residenza nell’ambito del medesimo Comune nel quale si trova l’immobile. E’ possibile comunque usufruire delle agevolazioni anche se al momento della dichiarazione si risieda in altro Comune a condizione però che ci si impegni a trasferire nei 18 mesi la residenza nel Comune in cui è ubicato l’immobile, pena la decadenza dalla agevolazioni;

2) non bisogna essere titolari esclusivi dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa di abitazione nel territorio del Comune ove è ubicato l’immobile in oggetto (v. lettera b) art 1 comma 1 Tariffa Parte Prima Tuir);

3) non bisogna essere, altresì, titolari, neppure per quote su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa (v. lettera c) art 1 comma 1 Tariffa Parte Prima Tuir).

Per quanto riguarda il requisito della prepossidenza di cui ai precedenti numeri 2) e 3) è necessario dunque sia non avere in nessuna parte del territorio italiano un’altra abitazione acquistata (anche per quote o per diritti reali limitati, ossia usufrutto, uso, abitazione, nuda proprietà) con le agevolazioni prima casa sia non avere altra abitazione nel medesimo Comune acquistata (anche in maniera non agevolata) in proprietà esclusiva o in usufrutto, uso e abitazione.

La legge n. 208/2015 consente eccezionalmente di richiedere le agevolazioni nel caso in cui si sia titolari di altra abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa a condizione che ci si impegni all’alienazione di detta abitazione preposseduta entro un anno dal nuovo acquisto, pena la decadenza dal beneficio.

4) l’immobile non deve rientrare nelle categorie catastali indicate nell’art. 1, Tariffa, Parte Prima allegata al D.P.R. n. 131/86 (e cioè A/1 – A/9 – A/8). Deve trattarsi quindi di immobile classificato catastalmente quale abitazione non di lusso

 

 

  1. Estensione del beneficio ai coeredi

 A differenza di quanto previsto in tema di acquisto a titolo oneroso, l’art. 69, comma 3 della legge 21 novembre 2000, n. 342 prevede espressamente in caso di acquisto per successione o donazione il cd. beneficio per estensione in favore dei coeredi.

Ciò significa che anche se i requisiti per l’agevolazione prima casa sussistono solo in capo ad un coerede, il quale è il “beneficiario diretto” e quindi è il soggetto tenuto a rendere le dichiarazioni sopra indicate assumendo tutti i relativi obblighi, il beneficio viene goduto “per estensione” anche dagli altri coeredi i quali possono anche non avere i requisiti prima casa richiesti dalla legge e non sono soggetti alle preclusioni per la successiva richiesta dei benefici  (v. Circolare Agenzia delle Entrate 7 maggio 2001 n. 44/E).

 

 

  1. Doppia agevolazione

Un’altra peculiarità delle agevolazioni prima casa derivanti da successione e donazione consiste nella possibilità di usufruire nuovamente del beneficio in caso di successivo acquisto a titolo oneroso.

Come espressamente stabilito dalla Circolare dell’Agenzia delle Entrate del 7 maggio 2001 n. 44/E, in caso di precedente acquisto agevolato per successione o donazione è possibile richiedere le agevolazioni in caso di successivo acquisto a titolo oneroso sempre che sussistano le condizioni di cui alle lettera a), b) e c) della nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR e quindi purché l’immobile abitativo sia non di lusso, sia sito in altro Comune nel quale il richiedente deve avere o trasferire la residenza.

Viceversa, in caso di precedente acquisto agevolato in sede di trasferimento a titolo oneroso non sarà possibile richiedere l’applicazione del beneficio in caso di successivo acquisto per successione o donazione (v. Risoluzione Agenzia delle Entrate n. 86/E del 4 luglio 2017).

 

 

  1. Fattispecie particolari 
  • Cittadino italiano residente all’estero

Il beneficio fiscale in oggetto si applica, altresì, agli italiani residenti all’estero iscritti all’apposita anagrafe AIRE come espressamente stabilito dalla nota II bis, comma 1, lettera a), all’articolo 1 del D.P.R. n. 131/1986.

Nei confronti di tali soggetti non si applica il requisito della residenza nel Comune in cui si trova l’immobile. In sostanza, è sufficiente che ricorrano tutti gli altri requisiti previsti dalla legge, e quindi quelli di cui alle lettere b) e c) dell’articolo 1 DPR 131/86 sopra indicati, affinché il cittadino residente all’estero possa ottenere le agevolazioni in parola senza necessità di dover spostare la residenza nel Comune nel quale si trova l’immobile.

 

  • Successivo acquisto di ulteriori quote o diritti sul medesimo bene

Un’ipotesi in cui si possono reiterare le agevolazioni prima casa è quella in cui si acquistino ulteriori diritti o quote sullo stesso bene immobile oggetto di agevolazione.

Come precisato dalla Circolare dell’Agenzia delle Entrate 38/2005, pertanto, il titolare del diritto di usufrutto può acquistare la nuda proprietà oppure il titolare del 50% dell’immobile può acquistare il restante 50% e usufruire delle agevolazioni prima casa senza che gli possa essere eccepita la prepossidenza di altra casa di abitazione già acquistata con le agevolazioni prima casa, essendo quest’ultimo requisito riferibile ad immobili “diversi” da quelli già agevolati pro quota.

 

  • Agevolazioni in favore del coniuge che rinuncia all’eredità

L’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione 29/2005 ha chiarito che il beneficio fiscale delle agevolazioni prima casa può essere richiesto anche dal coniuge che ha rinunciato l’eredità.

Ricorrendo infatti i presupposti previsti dall’art. 540 c.c., il coniuge del de cuius, pur se rinunciatario dell’eredità, ha ex lege il diritto di abitazione sulla casa familiare.

Pertanto, su tale immobile egli ha il diritto di chiedere le agevolazioni prima casa in presenza di tutte le altre condizioni richieste dalla legge sopra elencate.

 

 

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