IAS 40 Investimenti immobiliari – Valutazione successiva alla rilevazione iniziale

Modello del fair value (valore equo)

33. Successivamente alla rilevazione iniziale, un’entità che opta per il modello del fair value (valore equo) deve valutare tutti i propri investimenti immobiliari al fair value (valore equo), fatta eccezione per i casi esposti nel paragrafo 53.

34. Quando un interesse di un locatario in un bene immobiliare detenuto tramite un leasing operativo è classificato come un investimento immobiliare secondo il paragrafo 6, il paragrafo 30 non è facoltativo; il modello del fair value deve essere applicato.

35. Un provento o un onere derivante da una variazione del fair value (valore equo) dell’investimento immobiliare deve essere contabilizzato nel risultato economico dell’esercizio in cui si è verificato.

36. Il fair value (valore equo) di un investimento immobiliare è il prezzo al quale la proprietà può essere scambiata in una libera transazione tra parti consapevoli e disponibili (vedere paragrafo 5). Il fair value (valore equo) esclude specificatamente stime di prezzi gonfiati o ridotti a causa di speciali termini contrattuali o circostanze, quali finanziamenti atipici, vendite con patti di retrolocazione, corrispettivi e concessioni particolari concessi da soggetti coinvolti nella vendita.

37. L’entità valuta il fair value (valore equo) senza alcuna deduzione dei costi acces­sori dell’operazione che essa potrebbe sostenere in una vendita o in altra dismissione.

38. Il fair value (valore equo) di un investimento immobiliare deve riflettere le con­dizioni di mercato alla data di riferimento del bilancio.

39. Il fair value (valore equo) è specifico di un momento a una determinata data. Poiché le condizioni di mercato possono mutare, l’importo iscritto al fair value (valore equo) può rivelarsi non corretto o non appropriato se stimato in un momento diverso. La definizione di fair value (valore equo), in aggiunta, assume che la vendita e l’adempimento del relativo contratto siano simultanei senza la possibilità che si possa verificare alcuna variazione di prezzo, circostanza che, invece, si potrebbe verificare in un’operazione normale tra parti consapevoli e disponibili se la vendita e l’adempimento non fossero simultanei.

40. Il fair value (valore equo) degli investimenti immobiliari riflette, tra le altre cose, i ricavi derivanti da canoni di locazione correnti e da ragionevoli e sostenibili ipotesi che rappresentano quanto contraenti consapevoli e disponibili ipotizzerebbero in merito al flusso di canoni da locazioni future alla luce delle condizioni correnti. Inoltre, esso riflette, su basi simili, gli eventuali flussi finanziari in uscita (inclusi i pagamenti di canoni di affitto e altri pagamenti) che potrebbero essere previsti in riferimento all’immobile. Alcuni di questi flussi finanziari in uscita sono riflessi nella passività mentre altri fanno riferimento a pagamenti che non sono rilevati nel bilancio fino a data successiva (per es. pagamenti periodici come canoni potenziali di locazione).

41. Il paragrafo 25 specifica la base per la rilevazione iniziale del costo di un interesse in un bene immobiliare detenuto tramite locazione. Il paragrafo 33 richiede che l’interesse nella proprietà locata sia rivalutato, se necessario, al fair value (valore equo). In un leasing negoziato a tassi di mercato, il fair value (valore equo) di un interesse in un bene immobiliare detenuto tramite locazione, al netto di tutti i pagamenti previsti per il leasing (inclusi quelli relativi alle passività rilevate), al momento dell’acquisizione, dovrebbe essere zero. Questo fair value (valore equo) non cambia indipendentemente dal fatto che per fini contabili, un’attività e passività locata sia contabilizzata al fair value (valore equo) o al valore attuale dei pagamenti minimi dovuti per il leasing, secondo quanto previsto dal paragrafo 20 dello IAS 17. Quindi, rideterminando il valore di un’attività locata dal costo secondo quanto previsto dal paragrafo 25, al fair value (valore equo) secondo quanto previsto dal paragrafo 33, non si dovrebbe dare origine ad alcun utile o perdita iniziale, a meno che il fair value (valore equo) sia valutato in momenti diversi. Questo potrebbe verificarsi quando si decide di applicare il fair value (valore equo) in un momento successivo alla rilevazione iniziale.

42. La definizione di fair value (valore equo) fa riferimento a «contraenti consapevoli e disponibili». In questo contesto, «consapevoli» significa che sia il venditore sia il compratore entrambi disposti a trattare, sono ragionevolmente informati riguardo la natura e le caratteristiche dell’investimento immobiliare, il suo utilizzo attuale e potenziale e le condizioni di mercato alla data di riferimento del bilancio. Un acquirente disponibile è motivato, ma non costretto a comprare. Il medesimo acquirente non è oltremodo desideroso né determinato a comprare a qualsiasi cifra. Il presunto acquirente non pagherebbe un prezzo maggiore di quanto ri­chiederebbe un mercato di consapevoli e disponibili acquirenti e venditori.

43. Un venditore disponibile non è né oltremodo desideroso né forzato a vendere, né disposto a vendere a qualsiasi prezzo, né preparato ad offrirlo ad un prezzo non considerato ragionevole nelle correnti condizioni di mercato. Il venditore disponibile è motivato a vendere l’investimento immobiliare a condizioni di mercato al miglior prezzo ottenibile. Le circostanze in concreto dell’effettivo proprietario dell’investimento immobiliare non fanno parte del presente ragionamento perché il venditore disponibile è un proprietario ipotetico (per es. un venditore disponibile non potrebbe prendere in considerazione la specifica situazione fiscale dell’effettivo proprietario dell’investimento immobiliare).

44. La definizione di fair value (valore equo) si riferisce a un’operazione normale tra terzi indipendenti. Un’operazione normale tra terzi indipendenti è un’operazione tra parti che non hanno relazioni particolari o speciali tali da rendere i prezzi delle operazioni inusuali rispetto alle condizioni di mercato. Si presume che l’operazione avvenga tra parti non correlate ciascuna delle quali agisce indipendentemente dall’altra.

45. La miglior evidenza del fair value (valore equo) è normalmente data dai prezzi correnti presenti in un mercato attivo per proprietà immobiliari similari nella medesima localizzazione e condizione e soggette a condizioni similari per affitti e altri contratti. Le entità devono prendersi cura di identificare qualsiasi differenza nella natura, localizzazione o condizione delle proprietà immobiliari o nei termini contrattuali degli affitti e degli altri contratti connessi all’immobile.

46. In assenza di prezzi correnti in un mercato attivo del genere di quelli descritti nel paragrafo 45, l’entità considera le informazioni provenienti da una serie di fonti, inclusi:

(a) i prezzi correnti in un mercato attivo di immobili di diversa natura, condizione o localizzazione (o soggetti ad affitti o altri contratti differenti), rettificati per riflettere tali differenze;

(b) i prezzi recenti di immobili similari in mercati meno attivi, rettificati per riflettere qualsiasi cambiamento nelle condizioni economiche che si è verificato dalla data delle operazioni effettuate a quei prezzi; e

(c) le proiezioni sui flussi finanziari attualizzati basate su stime attendibili di flussi finanziari futuri, supportate dalle condizioni di qualsiasi affitto e di altri contratti esistenti e (ove possibile) da conoscenze acquisite da fatti esterni quali canoni di locazione applicati nel mercato corrente a immobili similari aventi medesime localizzazione e condizioni, nonché usando tassi di attualizzazione che riflettono valutazioni correnti del mercato con riferimento all’incertezza dell’importo e della tempistica dei flussi finanziari.

47. In alcune circostanze, le varie fonti elencate nel precedente paragrafo possono condurre a differenti conclusioni in relazione al calcolo del fair value (valore equo) di un investimento immobiliare. L’entità considera le motivazioni di tali differenze, al fine di giungere alla stima più attendibile del fair value (valore equo) presente in una gamma di stime ragionevoli.

48. In circostanze eccezionali, vi sono fin dall’inizio chiare indicazioni, quando l’entità acquista un investimento immobiliare (o nel momento stesso in cui un immobile esistente diviene un investimento immobiliare dopo un cambiamento di uso dello stesso), che la variabilità nella gamma delle stime ragionevoli del fair value (valore equo) sarà talmente ampia e le probabilità dei vari risultati così difficili da valutare, che l’utilità di una specifica stima del fair value (valore equo) è nulla. Ciò potrebbe indicare che il fair value (valore equo) dell’immobile non sarà attendibilmente determinabile su base continuativa (vedere paragrafo 53).

49. Il fair value (valore equo) differisce dal valore d’uso, così come definito dallo IAS 36 Riduzione di valore delle attività. Il fair value (valore equo) riflette la conoscenza e le stime dei venditori e acquirenti consapevoli e disponibili. Al contrario, il valore d’uso riflette le stime dell’entità, inclusi gli effetti dei fattori che possono essere specifici dell’entità e non applicabili a qualunque entità. Per esempio, il fair value (valore equo) non riflette nessuno dei seguenti fattori nella misura in cui questi non sarebbero generalmente a disposizione di venditori e acquirenti consapevoli e disponibili:

(a)  il valore aggiunto derivante dalla creazione di un portafoglio di immobili in diverse localizzazioni;

(b) le sinergie tra investimenti immobiliari e altre attività;

(c) i diritti o le restrizioni legali riguardanti specificatamente solo l’attuale pro­prietario; e

(d) i benefici o gli aggravi fiscali riguardanti specificatamente l’attuale proprietario.

50. Nella determinazione del valore contabile di un investimento immobiliare applicando il modello del fair value (valore equo), l’entità evita il doppio conteggio di attività o passività che sono rilevate come attività o passività distinte. Per esempio:

(a) i macchinari quali ascensori o condizionatori di aria sono spesso parte integrante di un edificio e sono generalmente inclusi nel fair value (valore equo) dell’investimento immobiliare, invece che essere rilevati separatamente co­me immobili, impianti e macchinari;

(b) se un ufficio è affittato già arredato, il fair value (valore equo) dell’ufficio generalmente include il fair value (valore equo) del mobilio, poiché il ricavo derivante dall’affitto tiene in considerazione il fatto che l’ufficio è arredato. Quando il mobilio è incluso nel fair value (valore equo) dell’investimento immobiliare, l’entità non lo rileva come attività distinta;

(c) il fair value (valore equo) dell’investimento immobiliare esclude risconti passivi o ratei attivi derivanti dal leasing operativo, perché l’entità li iscrive come passività o attività distinte;

(d) il fair value (valore equo) dell’investimento immobiliare detenuto tramite un leasing riflette i flussi finanziari previsti (incluso il canone potenziale di locazione che si prevede diventi esigibile). Conseguentemente, se una valutazione ottenuta per un immobile è al netto di tutti i pagamenti previsti sarà necessario riaggiungere le eventuali passività contabilizzate derivanti dal leasing per arrivare al valore contabile dell’investimento immobiliare con il modello del fair value (valore equo).

51. Il fair value (valore equo) dell’investimento immobiliare non riflette investimenti futuri di capitale che miglioreranno o valorizzeranno l’immobile e non riflette i benefici futuri originati connessi a tale spesa futura.

52. In alcune circostanze, l’entità si attende che il valore attuale dei suoi pagamenti connessi a un investimento immobiliare (fatta eccezione per i pagamenti riferiti alle passività finanziarie contabilizzate) eccederà il valore attuale dei relativi introiti monetari. L’entità applica lo IAS 37 Accantonamenti, passività e attività potenziali per determinare se rilevare una passività e, se sì, come valutarla.