IAS 40 Investimenti immobiliari – Valutazione successiva alla rilevazione iniziale

Impossibilità di determinare attendibilmente il fair value (valore equo)

53. Vi è una presunzione relativa che l’entità possa valutare attendibilmente il fair value di un investimento immobiliare su base continuativa. Comunque, in casi eccezionali, vi è una chiara indicazione sin dal momento in cui l’entità acquista un investimento immobiliare (o nel momento stesso in cui un immobile esistente diviene un investimento immobiliare dopo un cambiamento di uso dello stesso) che il fair value dell’investimento immobiliare non è determinabile attendibilmente dall’entità su base continuativa. Tale problema sorge quando, e solo quando, il mercato per immobili comparabili è inattivo (per esempio, il numero di operazioni svolte di recente è esiguo, i prezzi quotati non sono correnti ovvero i prezzi osservati delle operazioni indicano che il venditore è stato costretto a vendere) e non sono disponibili valutazioni alternative attendibili del fair value (per esempio, sono basate sulle proiezioni dei flussi finanziari attualizzati). Se l’entità stabilisce che il fair value di un investimento immobiliare in costruzione non è valutabile attendibilmente, ma si aspetta che il fair value dell’immobile sarà valutabile attendibilmente una volta che la costruzione sarà terminata, deve valutare tale investimento immobiliare in costruzione al costo finché il suo fair value diventa valutabile attendibilmente o la costruzione è completata, qualora ciò accada prima. Se l’entità stabilisce che il fair value (valore equo) di un investimento immobiliare (che non sia un investimento immobiliare in costruzione) non è determinabile attendibilmente su base continuativa, l’entità deve valutare tale investimento immobiliare utilizzando il modello del costo di cui allo IAS 16 per gli investimenti immobiliari di proprietà e conformemente all’IFRS 16 per gli investimenti immobiliari detenuti dal locatario come attività consistente nel diritto di utilizzo. Il valore residuo dell’investimento immobiliare deve essere assunto pari a zero. L’entità deve continuare ad applicare lo IAS 16 o applica l’IFRS 16 fino alla dismissione dell’investimento immobiliare.

53A Una volta che l’entità è in grado di valutare attendibilmente il fair value (valore equo) di un investimento immobiliare in costruzione che è stato valutato in precedenza al costo, deve valutare tale immobile al suo fair value (valore equo). Dopo che la costruzione di tale immobile è stata completata, si presume che il fair value (valore equo) possa essere valutato attendibilmente. In caso contrario, conformemente al paragrafo 53, l’immobile deve essere contabilizzato utilizzando il modello del costo conformemente allo IAS 16 per le attività di proprietà o all’IFRS 16 per gli investimenti immobiliari detenuti dal locatario come attività consistente nel diritto di utilizzo.

53B La presunzione che il fair value (valore equo) dell’investimento immobiliare in costruzione possa essere valutato attendibilmente può essere confutata solo in sede di rilevazione iniziale. Un’entità che ha valutato un investimento immobiliare in costruzione al fair value non può concludere che il fair value dell’immobile in questione completato non può essere determinato attendibilmente.

54. Nelle circostanze eccezionali in cui l’entità è costretta, per le motivazioni esposte nel paragrafo 53, a valutare un investimento immobiliare al costo secondo quanto previsto dallo IAS 16 o dall’IFRS 16, valuta tutti i propri restanti investimenti immobiliari al fair value (valore equo), inclusi gli investimenti immobiliari in costruzione. In questi casi, sebbene l’entità possa contabilizzare al costo un investimento immobiliare, l’entità deve continuare a contabilizzare ogni altro immobile al fair value (valore equo).

55. Se l’entità ha precedentemente valutato un investimento immobiliare al fair value (valore equo), deve continuare a valutare l’immobile al fair value (valore equo) sino alla sua dismissione (o sino a quando l’immobile diviene a uso del proprietario o sino a quando l’entità dà inizio a un progetto di ristrutturazione dell’immobile per la successiva vendita nel normale svolgimento dell’attività imprenditoriale) anche se le operazioni di mercato comparabili diventano meno frequenti o i prezzi di mercato meno prontamente disponibili.

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