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Impresa di ripristino: può optare per il regime di imponibilità Iva della locazione immobiliare

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L’Agenzia delle Entrate si è occupata di una questione relativa all’applicabilità del regime di imponibilità Iva alla locazione di immobili oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia.

La società istante ha operato come società immobiliare di gestione, locando un immobile di sua proprietà composto da tre unità immobiliari, delle quali una accatastata come C/3 ed una come C/1. Successivamente, ha modificato la propria attività in attività di “Room & Breakfast” ed ha programmato sull’immobile medesimo un intervento di mutamento di destinazione d’uso e di manutenzione straordinaria.

Al termine dei lavori, la società istante ha depositato la pratica di agibilità parziale e di conformità edilizia per unità immobiliare ad uso residenziale. Le tre precedenti unità immobiliari sono state accorpate ed il fabbricato risultante ora risulta accatastato come A/3. I lavori effettuati hanno determinato una modificazione rilevante della destinazione d’uso dell’immobile da centro benessere ad abitazione.

La società istante ha, poi, modificato ulteriormente la sua attività, tornando a svolgere l’attività di società immobiliare di gestione, con l’intenzione di locare l’immobile ristrutturato a conduttori che gestiranno direttamente l’attività di “Room & Breakfast”.

Il quesito posto all’attenzione dell’Agenzia delle Entrate dalla contribuente riguarda l’applicabilità dell’esenzione Iva alla locazione dell’immobile accatastato A/3 e destinato all’attività turistica da parte dell’impresa che vi ha fatto eseguire i suddetti lavori di ristrutturazione. Inoltre, la società istante ha richiesto se le fatture che sono state emesse dalle differenti imprese che hanno effettuato interventi di manutenzione degli impianti e di completamento dell’edificio, senza applicazione dell’Iva in inversione contabile, debbano essere integrate dall’istante medesima committente con applicazione dell’Iva con aliquota al 10 % o al 22 %.

Nella Risposta n. 84 del 3 marzo 2020, l’Agenzia delle Entrate ha ricordato che una Direttiva comunitaria del 2006 prevede un regime di esenzione Iva per l’affitto e la locazione di immobili, se non per alcune operazioni, come le prestazioni di alloggio effettuate nel settore alberghiero o in settori con funzioni analoghe.

Inoltre, secondo la normativa Iva nazionale, sono esenti da Iva le locazioni e gli affitti di fabbricati abitativi, escluse le locazioni per le quali, nel relativo atto, il locatore abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione Iva, effettuate dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno effettuato, anche tramite imprese appaltatrici, determinati interventi di ristrutturazione.

Quindi, il regime naturale è quello dell’esenzione Iva. Sono ammesse deroghe a tale regola soltanto in alcuni casi, come quando è l’impresa che ha effettuato interventi di ripristino degli immobili abitativi oggetto di locazione a locare gli immobili stessi e ad optare per il regime di imponibilità Iva. Nessuna deroga è prevista per le imprese immobiliari di gestione o per le imprese di altra natura.

Con riferimento al caso prospettato nell’istanza di interpello, l’Agenzia delle Entrate ha affermato che, nel periodo in cui la società contribuente ha locato l’immobile nell’esercizio dell’attività di “Room & Breakfast”, l’operazione di locazione, secondo la normativa comunitaria, non può essere esentata da Iva se rientra tra le prestazioni di alloggio effettuate nel settore alberghiero o in settori con funzioni analoghe. Quindi, se l’attività dell’istante è qualificabile, in base alla normativa italiana, come ad uso turistico – alberghiero, le prestazioni rese sono soggette ad Iva con aliquota ridotta del 10 %.

Quando, invece, l’istante tornerà a svolgere attività di gestione immobiliare, la situazione sarà differente. La società istante potrà, in questo caso, optare espressamente per il regime di imponibilità Iva, a condizione che rivesta la qualifica di impresa di ripristino. Le imprese di ripristino sono quelle imprese che acquistano un immobile ed eseguono o fanno eseguire sullo stesso degli interventi edilizi, individuati nella normativa in materia.

Si tratta di interventi volti a trasformare gli organismi edilizi mediante un sistema di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte differente dal precedente. Gli interventi in questione comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio e l’eliminazione, la modifica o l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Sono ricompresi anche gli interventi consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria dell’edificio preesistente.

Se gli interventi fatti eseguire dalla società istante dovessero rientrare in questo ambito, l’istante potrebbe scegliere di assoggettare ad Iva la locazione dell’immobile, previa opzione che deve essere inserita nel contratto di locazione.

Qualora non venisse esercitata tale opzione, la locazione rientrerebbe nel regime naturale di esenzione da Iva, con conseguente rettifica della detrazione operata a suo tempo dall’istante per l’Iva sugli acquisti di beni e servizi effettuati per adattare l’immobile all’attività di “Room & Breakfast”.

Riguardo al secondo quesito, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che l’aliquota Iva ridotta del 10 % potrà trovare applicazione soltanto se le opere eseguite rientrano tra quelle previste dalla normativa in materia.