Nella Circolare n. 22 del 28 giugno 2013, l’Agenzia delle Entrate ha fornito alcuni chiarimenti in merito all’applicazione della nuova disciplina Iva delle locazioni e delle cessioni di fabbricati.
La Circolare è suddivisa in nove paragrafi.
Il primo paragrafo riguarda il regime fiscale delle locazioni di fabbricati, con alcuni riferimenti specifici sia ai fabbricati abitativi che a quelli strumentali.
Si ricorda che attualmente la regola generale prevista per le locazioni di fabbricati abitativi è quella dell’esenzione Iva, salva la possibilità di applicare l’imposta, previa opzione del locatore espressa nel contratto di locazione, alle locazioni di fabbricati abitativi effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino degli stessi ed alle locazioni di fabbricati abitativi destinati ad “alloggi sociali”.
Riguardo ai fabbricati strumentali, la regola è quella dell’esenzione Iva, salva la possibilità per il locatore di optare per l’applicazione dell’imposta nel relativo contratto di locazione.
Nel secondo e nel terzo paragrafo vengono trattate le questioni della decorrenza della nuova disciplina e delle modalità di esercizio dell’opzione per l’imponibilità, in particolare per i contratti in corso di esecuzione.
Il quarto paragrafo riguarda l’applicazione dell’imposta di registro ai contratti di locazione di fabbricati.
Nel quinto paragrafo, l’Agenzia delle Entrate si è occupata della disciplina ai fini Iva delle cessioni di fabbricati, sia riguardo ai fabbricati abitativi, che a quelli strumentali.
Il regime naturale, per le cessioni di fabbricati diversi da quelli strumentali, è di esenzione da Iva. Le eccezioni sono rappresentate dalle ipotesi di cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino degli stessi, entro cinque anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento di ripristino; di cessioni poste in essere dalle stesse imprese anche successivamente, nel caso in cui, nel relativo atto, il cedente abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione; di cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali per le quali, nel relativo atto, il cedente abbia manifestato espressamente l’opzione per l’imposizione.
Le cessioni di fabbricati strumentali sono esenti da Iva, ad eccezione delle cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino degli stessi, entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento; delle cessioni per le quali, nel relativo atto, il cedente abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione.
In questo paragrafo, è stato esaminato specificamente il meccanismo del reverse charge per le cessioni di fabbricati imponibili Iva su opzione del cedente.
Il sesto paragrafo riguarda le questioni della decorrenza della nuova disciplina e delle modalità di esercizio dell’opzione per l’imponibilità.
Nel settimo paragrafo è trattata l’applicazione dell’imposta di registro alle cessioni di fabbricati.
L’ottavo paragrafo riguarda il regime transitorio.
Infine, nel nono paragrafo, l’Agenzia delle Entrate ha fornito alcuni chiarimenti riguardo alla possibilità di separare le attività di locazione e cessione di fabbricati abitativi esenti dalle attività di locazione e cessione di altri fabbricati.
a cura dell’Avv. Raffaella De Vico.