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Realizzazione e successiva rivendita di immobili: anche un solo affare può essere esercizio d’impresa

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L’Agenzia delle Entrate si è occupata di una questione relativa all’attività di realizzazione e successiva rivendita di immobili.

In particolare, la persona che ha presentato istanza di interpello è proprietario di un fabbricato urbano ad uso abitativo, acquistato in comproprietà con la moglie nel 1998, sul quale intende effettuare dei lavori di ristrutturazione. I lavori consistono nella demolizione dell’edificio e nella sua ricostruzione con una volumetria aumentata del 20 % rispetto alla situazione precedente, senza che questo aumento della volumetria modifichi le caratteristiche fondamentali dell’intervento effettuato. Infatti, ai fini urbanistici verrà presentata una Scia e non una licenza di costruzione.

A conclusione della ricostruzione, l’istante intende effettuare una cessione del fabbricato ed il quesito sottoposto all’Agenzia delle Entrate riguarda la realizzazione o meno di una plusvalenza imponibile a seguito del compimento dell’atto di cessione in questione.

L’Agenzia delle Entrate, nella Risposta n. 426 del 24 ottobre 2019, ha ricordato che sono redditi diversi le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e gli immobili che, per la maggior parte del periodo trascorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione, sono state adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari e, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria.

Questa regola è stata introdotta al fine di assoggettare a tassazione i guadagni derivanti dalla cessione di immobili con finalità speculative. La finalità in questione si presume qualora tra il momento dell’acquisto o della costruzione dell’immobile e quello della successiva cessione trascorra un periodo inferiore ai cinque anni.

Affinché vi sia la tassazione della plusvalenza nell’ambito dei redditi diversi, inoltre, è necessario che l’attività posta in essere dalla persona fisica non sia tale da configurare esercizio di un’impresa commerciale.

Si ha attività commerciale quando l’attività svolta sia caratterizzata da professionalità abituale anche se non esclusiva.

L’esercizio di un’attività d’impresa, inoltre, come precisato dall’Agenzia delle Entrate, può esaurirsi anche in un solo affare se si tiene conto della sua rilevanza economica e delle operazioni che lo svolgimento di tale affare comporta. Quindi, anche un singolo affare può costituire esercizio di impresa se comporta il compimento di una serie coordinata di atti economici, sia pure attraverso un’unica operazione economica, come nel caso in cui l’affare consista nella costruzione di edifici da destinare ad abitazione.

Nel caso specifico, l’Agenzia delle Entrate ha rilevato che la realizzazione di cinque appartamenti, di otto garage e di tre posti auto costituisca un comportamento precedente l’atto di cessione e strumentale all’incremento di valore, con l’intento per chi lo assume di realizzare un arricchimento.

Pertanto, l’attività svolta dall’istante deve considerarsi come un’attività imprenditoriale. L’intervento sul fabbricato, infatti, è finalizzato non all’uso da parte dell’istante medesimo o da parte della propria famiglia, ma alla realizzazione ed alla successiva vendita di appartamenti, garage e posti auto a terzi, attraverso un’organizzazione produttiva idonea a portare avanti questo affare e tramite un’attività che è destinata a protrarsi nel tempo.

In conclusione, il reddito generato dalla vendita di tali unità immobiliari deve essere considerato come imponibile e, in più, come reddito che rientra nella categoria dei redditi d’impresa.