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Mutuo per acquisto e ristrutturazione immobile: è ammessa la cumulabilità delle detrazioni

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L’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti in merito alla possibilità di portare in DETRAZIONE gli INTERESSI PASSIVI relativi ad un MUTUO “MISTO”, ossia stipulato per ottenere una somma di denaro destinata sia all’acquisto, che alla ristrutturazione di un immobile.

In particolare, nella Risposta n. 38 del 12 febbraio 2019, l’Agenzia delle Entrate ha affermato che il contribuente istante che ha posto il quesito specifico potrà legittimamente fruire della detrazione prevista per gli interessi passivi del mutuo per l’intervento di ristrutturazione purché:

  • i lavori di costruzione/ristrutturazione dell’immobile abbiano inizio entro sei mesi dalla stipula del mutuo;
  • la concessione edilizia, che era stata a suo tempo rilasciata a nome del genitore, sia volturata a nome dell’istante entro il termine di inizio dei lavori;
  • entro sei mesi dalla fine dei lavori, l’immobile di nuova costruzione sia adibito ad abitazione principale dell’istante.

L’Agenzia delle Entrate ha anche precisato che la detrazione spetta limitatamente agli interessi passivi relativi al mutuo effettivamente utilizzato. La detrazione non spetta, invece, sugli interessi che si riferiscono alla parte di mutuo eccedente l’ammontare delle spese sostenute e documentate.

Ai fini della detrazione, inoltre, il contribuente deve essere in possesso delle quietanze di pagamento degli interessi passivi relativi al mutuo, della copia del contratto di mutuo dal quale risulti che lo stesso è stato stipulato per realizzare gli interventi di costruzione/ristrutturazione, oltre che della copia della documentazione che provi l’effettivo sostenimento delle spese di realizzazione degli interventi.

L’Agenzia delle Entrate ha, altresì, chiarito che la detrazione per mutui contratti per la costruzione e la ristrutturazione dell’abitazione principale è cumulabile con la detrazione prevista per gli interessi passivi relativi ai mutui contratti per l’acquisto dell’abitazione soltanto per il periodo di durata dei lavori di costruzione dell’immobile e per il periodo dei sei mesi successivi al termine dei lavori medesimi.

Il cumulo è ammesso anche nel caso in cui il contribuente abbia stipulato un mutuo “misto”, ossia destinato sia all’acquisto che alla ristrutturazione dell’abitazione principale, come avvenuto nel caso specifico.

In questo caso, la cumulabilità della detrazione degli interessi passivi è ammessa se l’immobile è adibito ad abitazione principale entro sei mesi dalla conclusione dei lavori e se non sono ancora trascorsi due anni dall’acquisto dell’immobile.

Se l’immobile è adibito ad abitazione principale entro due anni dall’acquisto, ma oltre sei mesi dalla conclusione dei lavori, è ammessa soltanto la detrazione degli interessi relativi al mutuo per l’acquisto.

Se, invece, l’immobile è adibito ad abitazione principale entro sei mesi dalla conclusione dei lavori, ma oltre due anni dall’acquisto, è ammessa la detrazione soltanto degli interessi passivi relativi al mutuo per la ristrutturazione.

Infine, se l’immobile è adibito ad abitazione principale oltre due anni dall’acquisto e oltre sei mesi dalla conclusione dei lavori, non spettano le detrazioni fiscali.

Con riferimento al caso specifico, l’Agenzia delle Entrate ha riconosciuto che l’istante può usufruire cumulativamente, per il periodo di durata dei lavori di costruzione dell’immobile e per il periodo dei sei mesi successivi al termine dei lavori, della detrazione prevista per gli interessi passivi relativi ai mutui stipulati per l’acquisto degli immobili da adibire ad abitazione principale e della detrazione prevista per gli interessi passivi relativi ai mutui stipulati per la costruzione/ristrutturazione degli immobili da adibire ad abitazione principale.

Ancora, con riferimento al caso specifico, dal momento che, al termine dei lavori, verranno create due diverse unità immobiliari, il contribuente potrà beneficiare della detrazione fiscale prevista per gli interessi passivi dei mutui per l’acquisto dell’abitazione principale soltanto per la parte del mutuo “misto” che si riferisce all’immobile che sarà destinato a sua abitazione principale.

Nella Risposta del 12 febbraio 2019, l’Agenzia delle Entrate ha anche riportato un esempio. Se l’immobile acquistato dal contribuente è delle dimensioni di 200 mq e, al termine dei lavori di ristrutturazione, vengono realizzate due unità immobiliari, una di 150 mq e l’altra di 50 mq, ed il contribuente destina l’immobile di 150 mq a propria abitazione principale, potrà detrarre gli interessi passivi relativi al mutuo per l’acquisto per una quota che sia proporzionale all’unità immobiliare che diverrà la sua abitazione principale, ossia per i 3/4 del valore del mutuo.