La novità normativa e il nuovo trattamento fiscale
A partire dal 2024, cambiano le regole fiscali sulle somme corrisposte per la costituzione dei diritti reali di godimento. La nuova formulazione della norma di riferimento impone infatti la tassazione delle indennità di servitù sugli immobili percepite anche quando la costituzione della servitù è collegata a esigenze di pubblica utilità.
È quanto ribadito dall’Agenzia delle Entrate nella risposta n. 289 del 7 novembre 2025, con cui l’Amministrazione finanziaria conferma l’assoggettamento a tassazione dell’indennità corrisposta per l’imposizione di una servitù, qualificandola come reddito diverso.
Il caso: dalla notifica dell’esproprio alla liquidazione dell’indennità
La vicenda analizzata dall’Agenzia prende avvio nel 2021, quando un contribuente riceve la comunicazione dell’approvazione del progetto che interessa i terreni su cui si trova l’immobile di sua proprietà e dei suoi familiari.
Nel dicembre dello stesso anno viene notificato il decreto di occupazione d’urgenza. Successivamente, nel luglio 2024, si procede alla stipula dell’atto notarile che costituisce ufficialmente il diritto di servitù per l’installazione di una linea elettrica.
In tale occasione, viene riconosciuta un’indennità complessiva pari a 1.014,12 euro, suddivisa tra un acconto erogato nel 2022 e il saldo versato al momento della sottoscrizione dell’atto.
La posizione del contribuente: indennità non tassabile?
Il contribuente sostiene che la somma percepita non debba essere tassata come reddito diverso.
Secondo la sua interpretazione:
- l’indennità sarebbe disciplinata da norme speciali che ne escludono l’imponibilità fiscale;
- la servitù non sarebbe stata concessa volontariamente, ma imposta coattivamente per motivi di pubblica utilità.
L’Agenzia delle Entrate, tuttavia, non condivide questa lettura.
Il quadro normativo: cosa prevede il Tuir
Le disposizioni sul reddito diverso
L’Amministrazione ricorda che l’articolo 35, comma 1, del Testo unico sull’espropriazione per pubblica utilità stabilisce che:
- le somme corrisposte a soggetti non imprenditori a titolo di indennità di esproprio, cessione volontaria o risarcimento per acquisizione coattiva di terreni destinati a opere pubbliche
- sono considerate redditi diversi ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b), del Tuir.
Questa norma riguarda le plusvalenze derivanti dalla cessione onerosa di immobili acquistati o costruiti da meno di cinque anni, con alcune eccezioni (ad esempio, immobili ereditati o abitazione principale).
L’estensione del 2024: dentro anche i diritti reali di godimento
La lettera h) dello stesso articolo 67 include già tra i redditi diversi i proventi derivanti da:
- concessione in usufrutto,
- costituzione di diritti reali di godimento,
- sublocazione di immobili e affitti di beni mobili.
Con la Legge di Bilancio 2024 (art. 1, comma 92, legge n. 213/2023), il legislatore ha ampliato ulteriormente il perimetro della lettera h), inserendo espressamente le somme percepite per la costituzione di diritti reali di godimento, come il diritto di superficie o la servitù.
Le modifiche all’articolo 9 del Tuir: equiparazione solo per le cessioni
Contestualmente, è stato aggiornato anche l’articolo 9, comma 5, del Tuir:
le regole fiscali previste per le cessioni a titolo oneroso si applicano anche agli atti che comportano la costituzione o il trasferimento di diritti reali di godimento, salvo diversa disposizione.
Tuttavia, come chiarito nella relazione tecnica e nel dossier parlamentare, questa equiparazione vale solo per le cessioni, non per le costituzioni.
Di conseguenza:
- la costituzione di un diritto reale di godimento non genera una plusvalenza,
- ma produce reddito imponibile per il totale della somma percepita.
Cosa cambia dal 1° gennaio 2024
Con l’entrata in vigore delle nuove regole:
- le indennità versate per la costituzione di servitù non rientrano più tra le plusvalenze (art. 67, lett. b),
- ma vengono tassate interamente come redditi diversi (lett. h).
Pertanto, non sono più applicabili i chiarimenti contenuti nella circolare n. 194/1998, secondo cui l’indennità di servitù non era imponibile perché il proprietario manteneva comunque la titolarità del bene.