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Detrazioni per interventi antisismici e di riqualificazione energetica in condomini: tutte le regole sulla cessione del credito

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Con due Provvedimenti del Direttore dell’Agenzia delle Entrate dell’8 giugno 2017, sono state definite le modalità di cessione del credito corrispondente alla detrazione fiscale spettante per gli interventi di adozione di misure antisismiche e per gli interventi di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni degli edifici, secondo quanto previsto dalla Legge di Bilancio per il 2017.

In primo luogo, nei Provvedimenti, è individuato l’ambito soggettivo di applicazione delle disposizioni in materia. Il credito può essere ceduto:

  • dai condomini, anche non tenuti al versamento dell’imposta sul reddito, a condizione che siano teoricamente beneficiari della detrazione fiscale prevista per gli interventi in questione;
  • dai cessionari del credito che possono effettuare, a loro volta, ulteriori cessioni.

Il credito, inoltre, può essere ceduto in favore:

  • dei fornitori di beni e servizi necessari per effettuare gli interventi in questione;
  • di altri soggetti privati, come persone fisiche, società ed enti. E’ esclusa espressamente la cessione del credito in favore di istituti di credito ed intermediari finanziari e delle amministrazioni pubbliche.

Il credito cedibile corrisponde, nel caso dell’adozione di misure antisismiche, all’importo della detrazione dall’imposta lorda sul reddito, prevista per gli interventi condominiali nella misura del 75 % delle spese sostenute dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021, se dagli interventi derivi riduzione del rischio sismico che determini il passaggio ad una classe inferiore di rischio, e dell’85 % delle stesse spese se dagli interventi derivi una riduzione del rischio sismico tale da determinare il passaggio a due classi inferiori di rischio. La detrazione si calcola su un ammontare delle spese non superiore a 96.000 Euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio. La detrazione deve comunque essere ripartita in cinque quote annuali di pari importo.

Nel caso di interventi di riqualificazione energetica, il credito cedibile corrisponde alla detrazione dall’imposta lorda spettante per le spese sostenute dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021 nella misura del 70 % se relative ad interventi condominiali che interessino l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25 % della superficie disperdente lorda dell’edificio e nella misura del 75 % se relative ad interventi finalizzati a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva e che conseguano almeno la qualità media. La detrazione si applica su un ammontare delle spese non superiore a 40.000 Euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio. La detrazione deve comunque essere ripartita in dieci quote annuali di pari importo.

Il condomino può cedere l’importo corrispondente alla detrazione calcolata sulla base della spesa approvata dall’assemblea condominiale, nella quota a lui imputabile, oppure sulla base delle spese sostenute dal condominio, sempre per la quota a lui imputabile. Il cessionario del credito, invece, può cedere il credito acquisito soltanto dopo che tale credito sia divenuto disponibile.

Il credito è disponibile dal 10 marzo del periodo d’imposta successivo a quello nel quale il condominio ha sostenuto la spesa e nei limiti nei quali il condomino abbia contribuito al relativo sostenimento. Il credito ceduto ai fornitori si considera disponibile dal 10 marzo del periodo d’imposta successivo a quello nel quale il fornitore ha emesso fattura comprensiva del relativo importo.

Nei Provvedimenti, sono inserite anche una serie di indicazioni riguardo agli adempimenti che devono essere osservati per la cessione del credito. In particolare, il condomino che cede il credito lo deve comunicare all’amministratore di condominio entro il 31 dicembre del periodo d’imposta di riferimento, indicando, oltre ai propri dati, anche l’accettazione della cessione da parte del cessionario e la denominazione ed il codice fiscale di quest’ultimo.

A sua volta, l’amministratore di condominio dovrà comunicare ogni anno all’Agenzia delle Entrate i dati del cessionario, l’accettazione da parte di quest’ultimo del credito ceduto e l’ammontare dello stesso credito. Inoltre, l’amministratore di condominio dovrà consegnare al condomino la certificazione delle spese a lui imputabili sostenute nell’anno precedente dal condominio, indicando anche il protocollo telematico della comunicazione effettuata all’Agenzia delle Entrate.

Nel “Cassetto fiscale” del cessionario sarà possibile visualizzare le informazioni sul credito che gli è stato attribuito. Tale credito potrà essere utilizzato soltanto a seguito dell’accettazione tramite l’utilizzo delle funzionalità disponibili nel “Cassetto fiscale”. Le informazioni riguardo all’accettazione del credito saranno visibili anche nel “Cassetto fiscale” del cedente.

Anche il cessionario che cede il credito attribuitogli deve darne comunicazione all’Agenzia delle Entrate, utilizzando le funzionalità telematiche messe a disposizione dall’Agenzia medesima.

Il credito attribuito al cessionario, che non sia oggetto di successiva cessione, deve essere ripartito in cinque quote annuali di pari importo (nel caso di interventi per l’adozione di misure antisismiche) o in dieci quote annuali di pari importo (nel caso di interventi di riqualificazione energetica), utilizzabili in compensazione nel modello F24 da presentare esclusivamente tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate. La quota del credito che non sia utilizzata nell’anno può essere utilizzata negli anni successivi, ma non può essere richiesta a rimborso.